Ny vigtig dom om gennemgribende forbedrede lejemål

Af:

Højesteret har den 8. april 2016 afsagt en principiel dom om, hvornår et lejemål anses som værende gennemgribende forbedret.

Sagens faktiske omstændigheder

Hovedspørgsmålet i sagen var, om lejen skulle fastsættes efter reglerne om en omkostningsbestemt leje eller efter reglerne om det lejedes værdi.

Udlejer havde opgjort de samlede udgifter til forbedringer i lejemålet til 463.204,10 kr. Lejer havde bestridt den beløbsmæssige opgørelse, da lejer mente, at en del af disse udgifter ikke var forbedringsudgifter i lejelovens forstand. Lejer havde desuden gjort gældende, at forbedringerne ikke væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Til brug for sagens behandling i Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune havde udlejer udarbejdet en redegørelse for de udførte arbejder. På baggrund af redegørelsen og en besigtigelse af lejemålet havde ankenævnet vurderet, at udgifterne til forbedring af lejemålet udgjorde 338.545 kr.

Flertallet i Huslejenævnet, Ankenævnet, Byretten og Landsretten kom alle frem til, at udgifterne til forbedring oversteg beløbsgrænsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men at forbedringerne ikke væsentligt havde forøget det lejedes værdi. Lejen skulle derfor fastsættes som en omkostningsbestemt leje med et forbedringstillæg. Lejen blev som følge heraf nedsat til cirka halvdelen af den aftalte leje.

Retsgrundlaget

Lejen i lejemål beliggende i regulerede kommuner i ejendomme med 7 eller flere lejemål skal som udgangspunkt fastsættes som en beregnet, omkostningsbestemt leje. Hvis udlejer har gennemgribende forbedret lejemålet, kan lejen dog fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, der typisk indebærer et højere loft for, hvilken leje parterne kan aftale.

Loven fastsætter, at et lejemål er ”gennemgribende forbedret”, hvis:

Forbedringsudgiften overstiger 1.600 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 183.000 kr. (beløbene er i 2000-niveau og reguleres årligt).
Forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi.

Højesterets dom

En enig Højesteret omgjorde afgørelsen fra de tidligere instanser og slog fast, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, således at lejen kunne fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi.

Højesteret lægger ankenævnets vurdering af forbedringernes størrelse til grund, og Højesteret kommer derfor – ligesom ved de tidligere instanser – frem til, at lejemålet er forbedret for ca. 338.000 kr.

Højesteret udtaler, at bestemmelsens formål er at sikre, at de private udlejere også fremover vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme. På baggrund af bestemmelsens formål og lovens forarbejder udtaler Højesteret, at:

”der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.”

Da forbedringsarbejderne vedrørte væsentlige dele af lejelejligheden, fandt Højesteret, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi.

Perspektivering

Lejere gør ofte gældende, at en forbedring – eksempelvis udskiftningen af et køkken – ikke har medført nogen øget brugsværdi for lejer, eller at brugsværdien er lavere end forbedringsudgiften. Det må antages, at udlejer nu lettere vil kunne løfte sin bevisbyrde for, at en faktisk afholdt udgift til forbedringer i lejemålet også har medført en forøgelse af det lejedes værdi. Det skyldes Højesterets generelle udtalelse om, at der "ikke skal stilles strenge krav", når beløbsgrænserne er opfyldt.

Mindretallet i Landsretten ville opstille en egentlig formodningsregel, men Højesteret valgte i stedet den nævnte løsning med at slække på kravene til udlejers bevis.

I den juridiske litteratur er væsentlighedskriteriet ofte blevet fortolket som et krav til, at det lejedes værdi blev forøget med 10-15 % i overensstemmelse med væsentlighedskriteriet andre steder i lejelovgivningens bestemmelser om lejefastsættelse.

Ved vurderingen af om forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, anlægger Højesteret en friere vurdering. Med støtte i lovens forarbejder lægger Højesteret i stedet vægt på, om forbedringsarbejderne knytter sig til væsentlige dele af lejemålet (eksempelvis køkken og bad), eller om arbejderne knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet.

Sammenfattende er Højesterets dom udtryk for en pragmatisk tilgang til bestemmelsen, og i tråd med lovens forarbejder bidrager Højesteret til, at bestemmelsen kan give private udlejere incitament til at forbedre deres ejendomme.