Kommune erstatningsansvarlig ved salg af byggegrunde

Af:

Retten i Odense har i et gruppesøgsmål, der blev behandlet af tre dommere, givet en række private købere af grunde i et område, der ifølge salgsprospektet var i ”smuk natur og landlige omgivelser”, medhold i, at Odense Kommune som sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse køberne om ringvejsforbindelsen Ring 3 Vest.

Betydning for den offentlige grund-/ejendomssælger

Efter dommens beskrivelse af det faktiske hændelsesforløb, er resultat efter vores mening ikke overraskende, men blot en understregning af, at en kommune er underlagt samme loyale oplysningspligt som private sælgere af fast ejendom.

Det betyder i praksis, at en kommune ved salg af fast ejendom ikke kan ”lukke øjnene” for de politiske overvejelser om infrastrukturudvikling, som pågår i andre afdelinger i kommunen. Ifølge dommen gælder dette, selvom der er tale om planer, der (endnu) ikke har udmøntet sig i politiske beslutninger.

I den foreliggende sag var Odense Kommunes planer for området så konkrete, at oplysningerne herom i sagens natur måtte være af (væsentlig) betydning for køberne, hvilket gør resultatet indlysende. Rettens præmis herom rejser dog det spørgsmål, om en kommune kan undlade at oplyse om politiske overvejelser, der endnu ikke er konkretiserede.

Efter vores mening vil det være en fatal overfortolkning af dommens præmisser, hvis disse anvendes som begrundelse for at undertrykke oplysninger om politiske overvejelser, der endnu ikke er nærmere konkretiserede. Det er kommunen, der har kendskabet til de drøftelser, der løbende pågår om udviklingen af den kommunale infrastruktur, hvorfor det er en naturlig forpligtelse at underrette potentielle købere herom, også selvom der blot er tale om indledende politiske overvejelser.

Hvis kommunen fratager køberne muligheden for selv at vurdere risikoen for, at indledende politiske overvejelser udmøntes i konkrete planer, må kommunen forberede sig på at betale erstatning til de købere, som i givet fald har købt ”katten i sækken.”

Sagen

I fra 2009 til 2011 solgte Odense kommune en række byggegrunde i ”Bækkelunds Have.”

Salgsmaterialet, som kommunen udleverede til grundkøberne, omfattede bl.a. folderen ”Byggegrunde ved Tyrsbjergvej” med underoverskrifterne ”fra æbleplantage til haveby” og ”en ny udstykning for de kræsne…” Materialet omfattede bl.a. også lokalplan vedrørende det nye boligområde ved Tyrsbjergvej, hvori det var anført som et selvstændigt formål, at bebyggelse skulle ske under bevarelse af områdets grønne, åbne, landlige karakter.

Forud for grundsalgene havde Odense byråd vedtaget en kommuneplan, hvori der som led i en revurdering af bymønsteret og byudviklingsstrategien bl.a. skulle tages stilling til placering og planlægning af en ny landevej (Ring 3). Kommuneplanen byggede på en tidligere udarbejdet planstrategi fra 2008, hvori en ny vestlig Ring 3 var beskrevet, ligesom linjeføringen var illustreret på et kortudsnit under teksten ”Ny ring 3 vest”.

Forud for vedtagelsen af kommuneplanen, havde kommunen desuden afholdt borgermøder og indhentet bemærkninger til kommuneplanen, der i oktober 2009 blev samlet i hæfteform. Det fremgår heraf, at byrådet forholdt sig skriftligt til bl.a. en række fremsatte bemærkninger om planlægningen af en ny vestlig Ring 3. Herudover havde kommunen tidligere gennemført miljøundersøgelse og VVM-vurdering, hvori en mulig linjeføring var illustreret på flere kortudsnit, ligesom det bl.a. var anført, at Ring 3 kunne forventes at blive etableret som en ny tosporet landevej. Planerne om en ny vestlig Ring 3 fremgik endvidere af forslaget til Kommuneplan 2009-2021 fra marts 2009 og af forslaget til samme fra april 2009.

Efter gennemførelsen af grundsalgene besluttede Odense Kommune at etablere Ring 3 i umiddelbar nærhed af flere af de solgte grunde.

Dette fik grundejerne til at stævne Odense Kommune med påstand om bl.a. erstatningsansvar for fortielse af oplysningerne om Ring 3.

Under retssagen blev der indhentet skønserklæringer, hvoraf det fremgik, at en oplysning om planerne for vejanlægget ville have gjort byggegrundene usælgelige.

I sin dom henviste Retten i Odense til, at planerne for en ny vestlig Ring 3 var så konkrete i december 2009, hvor den første byggegrund blev solgt, at det burde have stået kommunen klart, at oplysning om planerne for vejanlægget havde væsentlig betydning for de købere, som kommunens salgsmateriale henvendte sig til.

Retten fandt herefter, at kommunen - ved at fortie oplysningerne om vejanlægget – havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og at der ikke var grundlag for at fastslå, at køberne havde tilsidesat deres undersøgelsespligt, idet ”…oplysningerne om planerne for en ny vestlig Ring 3 kun vanskeligt kunne fremfindes og havde en fragmenteret karakter.” Retten henviste i den forbindelse til, at kommunen i relation til de enkelte private grundkøbere ”…klart [må] være den part, som var nærmest til at tilvejebringe oplysningerne om de kommunale planer for vejanlægget.”

Retten i Odense konkluderede herefter, at kommunen var erstatningsansvarlig over for de grundejere, der havde købt grunde tættest på Ring 3, og at disse desuden har krav på forholdsmæssigt afslag i købesummen. Da der alene var tale om et anerkendelsessøgsmål, tog retten ikke stilling til erstatningens/afslagets eventuelle størrelse. Kommunen blev samtidig dømt til at betale grundkøberne ca. kr. 550.000 i sagsomkostninger.