Væsentlige ændringer i planloven

Folketinget vedtog den 1. juni 2017 en række væsentlige ændringer af planloven og naturbeskyttelsesloven, herunder en række ændringer der har væsentlig betydning for bebyggelse i landzonen.

De hidtil gældende regler for landbrugsejendomme

Efter planlovens § 35 må der ikke i landzonen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse eller ubebyggede arealer uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, medmindre det ansøgte er omfattet af en af lovens undtagelser. Det helt klare udgangspunkt var – og er stadigvæk – et krav om forudgående landzonetilladelse til alle ændringer i det bestående.

Hovedformålet med bestemmelsen er at hindre spredt eller tilfældig bebyggelse i det åbne land.

Efter den hidtil gældende bestemmelse i planlovens § 36, stk. 1, nr. 3, var der ikke krav om landzonetilladelse til byggeri, der var erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendomsdrift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelsen af fiskerierhvervet. Begrebet landbrugsejendom skulle fortolkes i overensstemmelse med landbrugslovgivningens regler. Det byggeri, der var omfattet af undtagelsen i § 36, stk. 1, nr. 3, for så vidt angår landbrugsdrift, gjaldt kun for landbrugsejendomme omfattet af landbrugsloven.

Det var en forudsætning, at byggeriet var begrundet i et driftsmæssigt behov og kunne anses for en driftsmæssig nødvendighed. Driftsbygninger ansås normalt som erhvervsmæssigt nødvendige. Fællesanlæg, som betjente flere ejendomme og anlæg, som ikke indgik som en naturlig del af primærproduktionen i fødevareerhvervet, blev normalt ikke anset som erhvervsmæssigt nødvendige for en landbrugsejendom i drift.

Vurderingen af om byggeriet var erhvervsmæssigt nødvendigt, skulle endvidere foretages for den pågældende ejendom. Ved dette forstod man ejendommen med tilhørende jorder, der var noteret i matriklen som landbrug. Vurderingen af spørgsmålet om erhvervsmæssigt nødvendigt blev derfor foretaget særskilt for den enkelte ejendom, uanset om den indgik i en bedrift eller et produktionsfællesskab med andre ejendomme.

Ifølge praksis kunne tilforpagtede jorder dog indgå i vurderingen af den pågældende ejendoms driftsmæssige behov, hvis der var tale om traditionelle, langvarige forpagtningsforhold. Der kunne derimod ikke lægges vægt på kortvarige forpagtningsforhold. Højesteret fastslog i november 2015, at ejendomsbegrebet i planlovens § 36, stk. 1, nr. 3, i overensstemmelse med Natur- og Miljøklagenævnets faste praksis, skulle forstås som den matrikulært afgrænsede ejendom.

Til- og ombygning af helårshuse kunne ifølge planlovens § 36, stk. 1, nr. 9, ske uden landzonetilladelse, når husets samlede bruttoetageareal ikke oversteg 250 m2. Hvis helårshusets samlede bruttoetageareal efter til- eller ombygning oversteg 250 m2, krævede det en landzonetilladelse. Der kunne gives tilladelse efter en konkret vurdering, og efter fast praksis blev der normalt givet tilladelse til opførelse af helårsboliger på 250 til 300 m2, medmindre der var særlige modhensyn. For huse på 300 til 400 m2 beroede afgørelsen på et konkret skøn, herunder områdets og landskabets karakter samt byggeriets udformning og placering på ejendommen og dets størrelse i forhold til ejendommens størrelse. For huse over 400 m2 blev der normalt givet afslag, medmindre der var ganske særlige forhold.

Mindre virksomheder i landzonen, som var lovligt etableret i en tidligere landbrugsbygning, kunne efter planlovens § 36, stk. 1, nr. 13, uden landzonetilladelse opføre byggeri til udvidelse af virksomheden. Ved mindre virksomhed forstod man både en virksomhed med indtil fem ansatte, og at virksomheden efter udvidelsen ikke var større end 500 m2. Hvis virksomheden ikke kunne betragtes som en mindre virksomhed, krævede udvidelsen en landzonetilladelse. Butikker i det åbne land var mindre, når det samlede bruttoetageareal ikke oversteg 250 m2.

De nye regler for ejendomme i landzone

Vedtagelsen af ændringen til planloven betyder, at undtagelsen i planlovens § 36, stk. 1, nr. 3, udvides, så byggeri der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende landbrugsejendom, landbrugsdrift ikke længere kræver landzonetilladelse. Det gælder dog ikke husdyranlæg, f.eks. gylletanke og stalde.

Udgangspunktet om en vurdering af den erhvervsmæssige nødvendighed i forhold til den enkelte ejendomsdrift er fastholdt, men i tilfælde hvor ejendommen indgår i en landbrugsbedrift sammen med andre landbrugsejendomme og/eller arealer og drives sammen med disse, kan den erhvervsmæssige nødvendighed vurderes på baggrund af den samlede bedrift.

Der kræves fortsat landzonetilladelse, hvis bygningen ikke opføres i tilknytning til den eksisterende bebyggelse. Samtidig gives der mulighed for, at nye beboelsesbygninger i tilknytning til landbrugsejendomme kan etableres op til 50 meter væk fra den eksisterende bebyggelse.

For at gøre det mere attraktivt at bo og leve i landdistrikterne er grænsen for, hvornår der kræves landzonetilladelse til om- og tilbygning af helårshuse, blevet hævet fra 250 til 500 m2. Helårshuse kan dermed udvides til et samlet bruttoetageareal på 500 m2, uden at det kræver landzonetilladelse.

Ændringerne medfører endvidere, at den umiddelbare ret til at opføre byggeri for at udvide en erhvervsvirksomhed i det åbne land bliver udvidet og præciseret. Retten gælder fremover for alle erhvervsvirksomheder i landzone uanset antallet af ansatte og ikke kun for mindre virksomheder. Bestemmelsen er endvidere udvidet til at gælde ikke kun for erhvervsvirksomheder, som lovligt er etableret i en tidligere landbrugsbygning, men også erhvervsvirksomheder, som lovligt er etableret i andre bygninger, som f.eks. nedlagte skoler, mejerier.

For at skabe klarhed om og afgrænse undtagelsen af anvendelsesområdet, må udvidelsens samlede bruttoetageareal ikke overstige 500 m2.

Lovændringen skaber også mulighed for uden forudgående landzonetilladelse at tage andre overflødiggjorte bygninger end landbrugsbygninger i brug til erhverv. Udover at kravet om at bygningerne skal være overflødiggjorte i forhold til deres oprindelige anvendelse, vil det også stadigvæk være en betingelse, at de bestående bygninger ikke må om- eller tilbygges i væsentligt omfang, at bygningerne ikke er opført inden for de seneste fem år, og de må ikke være beliggende inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjer.

Der skal endeligt være tale om bygninger, der er egentligt egnede til formålet.