Update im Gewerberaummietrecht

Die anfängliche Hoffnung vieler Gewerberaummieter, durch den neuen Art. 240 § 7 EGBGB, pauschal einen Vertragsanpassungsanspruch, im Falle COVID-19-bedingter behördlicher Schließungsanordnungen, gegenüber ihren Vermietern geltend machen zu können, dürfte nun seit der letzten Woche etwas getrübt sein.

Am 25. Januar 2021 entschied das Landgericht München I (31 O 7743/20) unter erstmaliger Anwendung des Art. 240 § 7 EGBGB zu Gunsten eines Vermieters, den vollen ungeminderten Anspruch auf den vertraglich geschuldeten Mietzins zu haben. Dabei geht das Landgericht richtigerweise von der Annahme der Störung der Geschäftsgrundlage im ihm vorliegenden Fall aus, lässt einen Vertragsanpassungsanspruch jedoch am normativen Element des § 313 Absatz 1 BGB scheitern.

Dem Mieter sei ein Festhalten am unveränderten Vertrag anhand der detailreich erfolgten Einzelfallabwägung zumutbar. Das Gericht hebt in seiner Entscheidung hervor, dass der Mieter als Zahlungsschuldner grundsätzlich verschuldensunabhängig für seine eigene Zahlungsfähigkeit einzustehen habe und etwaigen Umsatzeinbrüchen durch entsprechende Rücklagenbildung vorsorgen müsse. Selbst von einem durchschnittlich wirtschaftenden Unternehmer könne erwartet werden aus vergangenen Umsätzen entsprechende Absicherungen für schlechte Zeiten zu schaffen. Am Rande geht das Landgericht auch auf die vielfach diskutierte Frage der Rückwirkung des neuen Art. 240 § 7 EGBGB ein und stellt fest, dass dieser lediglich Klarstellungscharakter habe und sich die Frage der Rückwirkung somit gar nicht stelle.

Auch wenn das Urteil insofern richtungsweisend scheint, so bleibt durch die konkrete einzelfallabhängige Argumentation des Landgerichts nicht zu verkennen, dass der Gesetzgeber unter Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB grundsätzlich das Ziel verfolgt hat die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsparteien in ein angemessenes Gleichgewicht zu bringen. Der Blick muss demnach auch in Zukunft stark auf den Einzelfall gerichtet sein, weshalb eine offene Kommunikation zwischen den Mietvertragsparteien unumgänglich ist. Eine gewisse Gesprächsbereitschaft zu zeigen und im Einzelfall eine partnerschaftliche Lösung anzustreben kann demzufolge nicht schaden.

Zeitnah sind wohl bereits die ersten Berufungsurteile in den ‘‘COVID-19-Fällen‘‘ zu erwarten, die womöglich weiteren Aufschluss über den Umgang mit der mieterseitigen Mietzahlungspflicht geben.

Weitere Updates im Gewerberaummietrecht finden Sie hier.