Update im Gewerberaummietrecht – OLG Dresden fällt erstes Berufungsurteil in Sachen Vertragsanpassungsanspruch bei behördlichen Schließungsanordnungen

Das lange Warten auf das erste Urteil einer Berufungsinstanz hat nun ein Ende: Am 24. Februar 2021 kippte der für Gewerberaummiete zuständige 5. Zivilsenat des OLG Dresden (5 U 1782/20) das Urteil der Erstinstanz zu den zwischen Vermietern und Mietern streitigen Vertragsanpassungsansprüchen im Falle COVID-19-bedingter behördlicher Schließungsanordnungen und hielt eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% für gerechtfertigt.

Vor dem Landgericht Chemnitz forderte ein Vermieter in erster Instanz die noch ausstehende Miete für den Monat April 2020 von seinem Mieter und bekam damit zunächst vollumfänglich Recht. Das Landgericht verurteilte den Gewerberaummieter zu einer vollständigen Bezahlung des Mietzinses. Für eine Vertragsanpassung sah das Landgericht mangels Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Mietvertrag keinen Bedarf. Daraufhin legte der Mieter (ein Textileinzelhändler) Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ein. Diese hatte nun aus Mietersicht zumindest teilweise Erfolg. Zwar war auch das OLG Dresden der Meinung, dass weder ein Mietmangel vorliege, noch die Grundsätze der Unmöglichkeit anwendbar seien. Allerdings sei eine gleichmäßige Risikoverteilung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gerechtfertigt. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% für die Dauer der angeordneten Schließungen sei angemessen. Keine der Parteien habe die Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder gar vorhergesehen. Eine gleichmäßig Verteilung der Belastung auf beide Seiten sei daher angezeigt, so das OLG.

Ob Revision gegen das Berufungsurteil eingelegt wurde, ist bislang nicht bekannt. Auch zu den konkreten Umständen des Einzelfalls, die bei den Vertragsanpassungsansprüchen nach § 313 BGB einer Abwägung unterzogen werden müssen, kann zu diesem Zeitpunkt leider noch keine Aussage getroffen werden.

Weitere Updates im Gewerberaummietrecht finden Sie hier.