Update im Gewerberaummietrecht

Noch nicht einmal drei Wochen sind vergangen, seitdem das Landgericht München I (Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20) unter erstmaliger Anwendung des neuen Art. 240 § 7 EGBGB einen Vertragsanpassungsanspruch, hinsichtlich einer Minderung des Mietzinses, auf der Ebene der Einzelfallabwägung scheitern ließ. Dieses Urteil setzte sich mit einem, von den behördlichen Schließungsanordnungen lediglich mittelbar betroffenen, Hotelmieter auseinander. Vergangenen Freitag, den 12. Februar 2021, wandte das Landgericht München I (Az. 31 O 11516/20) seine hierin aufgeführte Argumentation nun entsprechend auch auf einen unmittelbar betroffenen Modefilialisten an.

Auch in diesem Fall kam das Gericht nach einer sorgfältigen Einzelfallabwägung zu dem Ergebnis, dem Modehaus in der Kaufinger Straße in München, schließlich keinen Anspruch auf Vertragsanpassung aufgrund von Störung der Geschäftsgrundlage zuzusprechen. Damit scheitert ein weiterer Gewerberaummieter an der dritten Voraussetzung des § 313 Absatz I BGB, die besagt, dass ein Anpassungsanspruch nur bestehen soll, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Dabei hält das Landgericht in Fällen Corona-bedingter behördlicher Schließungsanordnungen zwar grundsätzlich eine Risikoverteilung von 50:50 für angemessen, korrigiert diese Risikoverteilung anhand des Einzelfalls jedoch zu Gunsten des Vermieters. Konkret wird dem Mieter durch das Gericht, neben der Anrechnung staatlicher Zuschüsse, ersparter Aufwendungen, etwaiger vereinnahmter Umsätze und der Pflicht zur Rücklagenbildung, zudem entgegengehalten auch durch den Besitz gewisse Vorteile, wie Lagerungsmöglichkeiten oder Umgestaltungsarbeiten zu erlangen, die zu einer anderweitigen Risikoverteilung führen.

Hinsichtlich der durch den Mieter zur Plausibilisierung vorzulegenden Zahlen haben wir – wie schon im Frühling letzten Jahres zum Corona-Moratorium hinsichtlich Kündigungen während der Monate April, Mai und Juni 2020 – ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite braucht es detaillierte Informationen, die es dem Vermieter ermöglichen, die wirtschaftliche Situation seiner Mieter zu bewerten. Auf der anderen Seite führen solche Informationen immer zu einer Kenntnistiefe, die ein Vermieter ggf. aus Angst vor den (vermeintlichen) Konsequenzen „scheut“. Wir meinen aber, dass es für beide Seiten von vitalem Interesse ist, die Situation zu verstehen und Informationen zu bewerten, zumal der Gesetzgeber sich ausweislich der Begründungen hier mit der Anwendbarkeit von Anfechtungsrisiken sehr zurückhält.

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