Anteilige Grundsteuerentlastung für Vermieter und Grundeigentum, dessen Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt

Steuerpflichtigen, die durch die COVID-19-Krise unmittelbare und nicht unerhebliche wirtschaftliche Schäden erleiden, wurden zahlreiche steuerliche Entlastungen zugesichert. Eine Entlastung kommt unter bestimmten Voraussetzungen auch im Bereich der Grundsteuer in Betracht.

Die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen Eindämmungsmaßnahmen haben in nahezu sämtlichen Wirtschaftszweigen zu Liquiditätsengpässen geführt. Infolge der verminderten Ertragslage gelang es vielen Mietern nicht mehr oder erst mit Verspätung, fällige Mieten zu begleichen. Neue Mietverträge wurden auf Grund des ungewissen weiteren Verlaufs der Pandemie nicht abgeschlossen oder aufgeschoben. Häufig stellt sich dann der Vermieter als Eigentümer des jeweiligen Mietgegenstands die Frage, wie er seinerseits einem so entstehenden Schaden entgegentreten kann.

Denkbar wäre eine Entlastung der Immobilieneigentümer über die Grundsteuer. Die §§ 32 und 33 GrStG sehen einen Erlass der Grundsteuer im Falle wesentlicher Ertragsminderungen vor. Voraussetzungen für einen erfolgreichen Erlassantrag sind, dass (i) der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und (ii) der Schuldner der Grundsteuer dies nicht eigenverantwortlich zu vertreten hat. Der Grundsteuererlass kommt damit vor allem bei den zur Vermietung bestimmten und ganz bzw. teilweise leer stehenden oder einen substantiellen Mietausfall zu verzeichnenden Gebäuden in Betracht. Unbebaute Grundstücke werden von der Regelung nicht erfasst.

(i) Der normale Rohertrag bestimmt sich nach der Jahresrohmiete i.S.d. § 79 BewG. Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten haben. Sind das Grundstück oder Teile davon eigengenutzt, ungenutzt (d.h. auch leerstehend), zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt als Jahresrohmiete die übliche Miete, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu zahlende Jahresrohmiete zu schätzen ist.

(ii) Voraussetzung für einen erfolgreichen Erlassantrag ist weiterhin, dass der Steuerschuldner die wesentliche Ertragsminderung nicht eigenverantwortlich zu vertreten hat. Nach der anzuwendenden Rechtsprechung des BVerwG (Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 1.13) habe der Steuerpflichtige eine Ertragsminderung etwa dann nicht zu vertreten, „wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können“. Weiterhin nicht zu vertreten habe der Steuerpflichtige nach der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05) eine „durch Leerstand bedungene Ertragsminderung, wenn sich der Steuerpflichtige nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat“. Zu vertreten habe der Steuerpflichtige nach Auffassung des BFH (Urteil vom 17. Dezember 2014 – II R 41/12) hingegen eine Ertragsminderung, soweit „der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen beruht, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren“.

Leerstand (z.B. wegen Kündigungen, Vertragsaufhebungen oder entgangener Neuvermietungen) und nicht gezahlte, verspätete oder nicht geschuldete Mietzahlungen (z.B. wegen einer Mietanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB) aus oder im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie und die daraus resultierenden Ertragsminderungen eines Vermieters beruhen auf Umständen, die diese nicht zu vertreten haben. Insofern kommt in diesen Fällen ggf. ein Grundsteuererlass in Betracht.

Liegen die beiden aufgeführten Tatbestandsmerkmale vor, gilt es noch zu überprüfen, in welcher Höhe die Grundsteuer zu erlassen ist. Sofern eine Ertragsminderung von mehr als 50 % vorliegt, wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen. Beträgt die Ertragsminderung dagegen 100 % des normalen Rohertrages, wird die Grundsteuer in Höhe von 50 % erlassen. Hierfür ist ein entsprechender Antrag bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde zu stellen. Antragsberechtigt ist hierbei nur derjenige, dem das Grundstück zum 1. Januar des Erlasszeitraums zugerechnet wird. Der Antrag muss nicht jährlich erneut eingereicht werden. Vielmehr besteht eine Pflicht des Steuerschuldners, eine Änderung der Verhältnisse binnen drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzuzeigen.

Nach Auffassung des BFH (Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 5/05) ist der Anwendungsbereich eines Grundsteuererlasses nicht auf atypische und vorübergehende Ertragsminderungen beschränkt. Vielmehr kommt ein Grundsteuererlass auch bei strukturell bedingten (dauernden) Ertragsminderungen in Betracht. Folglich kann auf Antrag des Insolvenzverwalters in vielen Insolvenzverfahren, in welchen sich leerstehende Immobilien in der Insolvenzmasse befinden, die Grundsteuer erlassen und somit eine weitere Belastung der Insolvenzmasse vermieden werden.

Weitere Updates im Gewerberaummietrecht finden Sie hier.