Ein Berufungsurteil folgt auf das Nächste – OLG Karlsruhe spricht sich zu Gunsten des Vermieters aus

Nun gilt die zweite Runde der mietrechtlichen Streitigkeiten um die Vertragsanpassungsansprüche wohl endgültig für eröffnet. Viele Berufungsinstanzen sind derzeit bereits mit der Frage um die möglichen Mietreduzierungen zu Zeiten behördlicher Schließungsanordnungen befasst. Erst in unserem kürzlich erschienenen Update stellten wir das Urteil des OLG Dresden (5 U 1782/20) vor, welches eine Reduzierung der Kaltmiete von 50% für gerechtfertigt hielt. Das OLG Karlsruhe (7 U 109/20) sah das jedoch anders und gab dem Vermieter vollumfänglich Recht. Auch von den Oberlandesgerichten in München und Frankfurt am Main werden in naher Zukunft weitere Urteile erwartet.

Das OLG Karlsruhe veröffentlichte am 25. Februar 2021 seine Entscheidung vom Vortag und urteilte damit zeitgleich mit dem OLG Dresden zum Vertragsanpassungsanspruch in Zeiten COVID-19 bedingter Schließungsanordnungen. Die beiden Entscheidungen gingen jedoch unterschiedlich aus.

Das OLG Dresden empfand im konkreten Einzelfall eine beidseitige gleichmäßige Risikoverteilung für gerecht. Das OLG Karlsruhe hingegen hielt, aufgrund des ihm vorliegenden Einzelfalls, eine Vertragsanpassung nicht für interessensgerecht. Was jedoch verblüffend ist: Offenbar handelten beide OLG Verfahren vom selben, einer Kette zugehörigen, Textileinzelhändler. Dies wirft hinsichtlich der erfolgten Einzelfallabwägung zwangsläufig einige Fragen auf. Wie der Blick in die Urteilsbegründung des OLG Karlsruhe verrät, orientiert sich dieses stark an der Erstinstanz, dem LG Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020 – 5 O 66/20). So stellt das OLG Karlsruhe klar, dass eine Vertragsanpassung lediglich dann in Betracht komme, wenn der Mieter eine Vernichtung seiner Existenz zu fürchten habe oder zumindest sein wirtschaftliches Fortkommen schwerwiegend beeinträchtigt sei. Auch die Interessenlage des Vermieters müsse eine Anpassung des Vertrags erlauben. Mieterseitig seien die Umsatzrückgänge durch den Onlinehandel, öffentliche Hilfspakete, ersparte Aufwendungen und fortbestehende Vermögenswerte zu kompensieren. Im Zusammenhang mit der Existenzgefährdung sei laut OLG Karlsruhe im Falle eines konzernzugehörigen Mieters auch zu beachten, dass diese wirtschaftlich leistungsfähiger sein können als einzelne Filialen.

Zum selben Ergebnis kamen mit ähnlichen Argumentationsstrukturen in der Vergangenheit zudem bereits einige weitere Amts- und Landgerichte. So seien hier in chronologischer Reihenfolge die Urteile des LG Mannheim (23.07.2020 – 23 O 22/20), LG Zweibrücken (11.09.2020 – HK O 17/20), LG Frankfurt am Main (02.10.2020 – 2-15 O 23/20), AG Köln (04.11.2020 – 206 C 76/20), LG Wiesbaden (05.11.2020 – 9 O 852/20), AG Düsseldorf (10.11.2020 – 45 C 245/20), LG Stuttgart (19.11.2020 – 11 O 215/20) sowie des LG München I (25.01.2021 – 31 O 7743/20 und 12.02.2021 – 31 O 11516/20) genannt.

Auch das mit einem Berufungsverfahren befasste OLG München lässt durch seinen Hinweisbeschluss vom 17. Februar 2021 (32 U 6358/20) bereits erste Tendenzen entgegen eines Vertragsanpassungsanspruchs erkennen. Demnach dürfe die Anwendung des § 313 Absatz 1 BGB nicht auch dazu führen, dass gesetzgeberische Wertungen umgangen werden. Eine Herabsetzung der Miete könne außerdem nicht nach einem bestimmten Schema erfolgen. Überdies müsse bei der Betrachtung der wirtschaftlichen Situation eines konzernzugehörigen Mieters auch die Konzernmutter näher beleuchtet werden. Eine Anpassung des Mietvertrags müsse also die Ausnahme bleiben. Eine solche Ausnahmesituation liege auch dem OLG München nach derzeitigem Stand jedoch nicht vor. Die Parteien sind hier dennoch dazu angehalten binnen 2 Wochen Stellung zu nehmen. Die endgültige Entscheidung steht hier mithin noch aus.

Gegen Mitte des Monats sind darüber hinaus auch noch zwei Termine vor dem OLG Frankfurt am Main angesetzt. In beiden Fällen unterlagen die Mieter in erster Instanz. Auch hier bleibt abzuwarten, ob sich dieses OLG ebenfalls den vorangegangenen Entscheidungen anschließt. Letzten Endes wird jedoch der BGH das letzte Wort haben. Für die beiden Berufungsurteile des OLG Dresden sowie des OLG Karlsruhe war das Rechtsmittel der Revision bereits zugelassen worden.

Weitere Updates im Gewerberaummietrecht finden Sie hier.