Gewerberaummietrecht in der Pandemie

Einmal mehr erging eine Gerichtsentscheidung über den Anspruch auf Miete zu Zeiten behördlicher Schließungsanordnungen. Dieses Mal hielt das Kammergericht Berlin (KG, Urteil vom 1. April 2021 – 8 U 1099/20) eine Reduzierung der Miete während des ersten Lockdowns im letzten Jahr um 50% für gerechtfertigt.

In der Urteilsbegründung geht die Berufungsinstanz, anders als viele andere Gerichte bislang, jedoch nicht auf die finanziellen Gegebenheiten und Möglichkeiten des Einzelfalls ein. Was von anderen Gerichten oft zur Ablehnung des normativen Elements des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) und damit zur Ablehnung des Vertragsanpassungsanspruchs führte, wurde vom KG nicht tiefergehend bewertet. Vielmehr stützte das KG seine Entscheidung darauf, dass die weitreichenden staatlichen Eingriffe eine sog. Systemkrise herbeiführten, deren Risiko zwischen VermieterInnen und MieterInnen gleichmäßig aufzuteilen sei. Um ein ,,normales‘‘ Verwendungsrisiko des/der Mieters/Mieterin gehe es dabei nicht mehr. Nachteile, die aus einem derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren und außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden, potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts erwachsen, seien solidarisch von beiden Parteien zu tragen. Existenziell bedeutsame Folgen für den/die Mieter/Mieterin seien bereits dann zu vermuten, wenn eine staatlich angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere. Eine Existenzbedrohung im Einzelfall müsse hingegen nicht positiv festgestellt werden.

Die Besonderheit lag hier darin, dass die Mieterin eine Spielhalle betrieb, die, anders als Gastronomen oder Einzelhandelnde, auf keine anderweitige Einnahmequelle hätte setzen können. Ihr war durch die Schließungsanordnung schlichtweg der Betrieb versagt worden.  

Auch das KG hat als Berufungsinstanz die Revision zum Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung zugelassen.