Neue Regelungen im Miet- und Wohnrecht ab 1.1.2026

Mit 1. Jänner 2026 treten das Mieten-Wertsicherungsgesetz, sowie Novellierungen zum MRG und betreffend Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien in Kraft.

Wohnungsmieten können damit ab 2026 nur noch am 1. April eines jeden Jahres wertmäßig angepasst werden. Die Regelung gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG und betrifft sowohl bestehende als auch neue Mietverträge.

 

1. Wertsicherung

Wer ist betroffen?

Betroffen sind Mietverträge für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.

Die Regelungen gelten sowohl für vor dem 1.1.2026 bestehende Mietverträge als auch für neu abgeschlossene Mietverträge.

Wann dürfen Mietzinse künftig angepasst werden?

Für Wohnungsmietverträge gelten künftig einheitliche gesetzliche Regeln zur Wertsicherung. Mietzinserhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind nur noch einmal jährlich und ausschließlich zum 1. April zulässig.

Eine erste Anpassung ist jedenfalls erst am 1. April nach einem vollen Kalenderjahr nach Abschluss des Vertrages möglich.

Wie hoch darf angepasst werden?

Grundlage ist der Verbraucherpreisindex 2020 (VPI) oder ein an seine Stelle tretender Index. Es wird die durchschnittliche Veränderung des VPI zum Valorisierungszeitpunkt des letzten Jahres herangezogen.

Bis zu 3% darf die Erhöhung vollständig berücksichtigt werden, darüber nur jeweils zur Hälfte (liegt die Veränderung zB bei 5% darf die Miete nur um 4% angehoben werden).

Sonderbestimmungen im Vollanwendungsbereich des MRG

Wertanpassungen sind hier wie folgt begrenzt:

• 2025 mit 1%,
• 2026 mit 2%,
• ab 2027 3%, darüber darf die Anpassung nur zur Hälfte berücksichtigt werden.

Die allgemeinen mietrechtlichen Mietzinsobergrenzen bleiben weiterhin zu beachten.

Was gilt für bestehende Wertsicherungsklauseln?

Eine Mietzinserhöhung ist nur zulässig, wenn sie vertraglich vorgesehen ist und die gesetzlichen Höchstgrenzen eingehalten werden. Ferner ist die Wertanpassung nur zum 1.4. eines Jahres zulässig.

Rückforderungsansprüche

Für Wohnungsmietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden und eine unwirksame Wertsicherungsklausel enthalten, werden die Rückforderungsansprüche auf fünf Jahre vor Vertragsbeendigung begrenzt. Bei aufrechten Verträgen beträgt die Frist fünf Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit.

In allen Fällen muss der Anspruch innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis, längstens jedoch 30 Jahre ab Zahlung, geltend gemacht werden.

Diese Begrenzungen gelten nicht, wenn Rückforderungsansprüche bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden oder wenn die Unwirksamkeit auf einer missbräuchlichen Vertragsklausel im Sinn des Unionsrechts beruht (Verbrauchervertrag).

 

2. MRG

Mindestbefristung

Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge beträgt statt bisher drei Jahre nunmehr fünf Jahre.

Betroffen sind nur Mietverträge zwischen Unternehmer und Verbraucher und die Regelung gilt nur Mietverträge, die ab 1.1.2026 abgeschlossen werden.

Weitere Änderungen

Die Richtwerte und Kategoriebeträge werden künftig zum 1. April neu valorisiert, wobei die Deckelungen des Vollanwendungsbereich zur Anwendung kommen.

Fruchtnießer von Wohnungseigentumsobjekten werden Wohnungseigentümern gleichgestellt und können Hauptmietverträge abschließen (§ 2 Abs 1 MRG).

Ferner wird der Kostenersatz bei Vertretung durch Interessenvertreter im mietrechtlichen Außerstreitverfahren verdoppelt (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG).

 

3. Zwingende unechte UStbefreiung bei Vermietung von Luxusimmobilien ab 2026

Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde die Ausnahmeregelung des § 6 Abs. 1 Z 16 UStG geändert. Die Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken bleibt grundsätzlich steuerpflichtig. Bei sogenannten besonders repräsentativen Grundstücken greift ab dem 1. Jänner 2026 jedoch eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung.

Als besonders repräsentative Grundstücke gelten Immobilien, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten fünf Jahre nach Erwerb oder Errichtung mehr als EUR 2 Mio. betragen.

Bei Zinshäusern ist die Kostengrenze nicht für das gesamte Gebäude, sondern für jeden einzelnen Mietgegenstand gesondert zu prüfen. Liegen die Kosten einer einzelnen Einheit unter EUR 2 Mio., greift die Steuerbefreiung nicht.

Für die Vermietung solcher besonders repräsentativer Grundstücke ist somit zukünftig der Vorsteuerabzug für Errichtungs- oder Herstellungskosten ausgeschlossen.

Übergangsregelung für bestehende Immobilien

Die neuen Regelungen sind auf Umsätze und Sachverhalte anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 ausgeführt werden bzw. sich ereignen. Zusätzlich ist Voraussetzung, dass das besonders repräsentative Grundstück vom Vermieter nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft und/oder hergestellt wurde.

Für Immobilien, die bis einschließlich 31. Dezember 2025 angeschafft oder hergestellt wurden, bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Das bedeutet, dass bei Vermietung zu Wohnzwecken weiterhin Umsatzsteuer anfällt und bei Vorliegen der von der Judikatur entwickelten Fremdüblichkeitskriterien der volle Vorsteuerabzug möglich ist. Der Vorsteuerabzug steht in diesen Fällen auch für Veranlagungszeiträume ab 2026 weiterhin zu.

Im Rahmen der Übergangsregelung sind Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden aufgrund von Naturkatastrophen bei der Beurteilung der Kostengrenze von EUR 2 Mio. nicht zu berücksichtigen.

 

Fazit

Die bisherige umfassende Judikatur zum MRG hat den Gesetzgeber veranlasst, Gesetze nachzuschärfen bzw Klarstellungen zu treffen. Zu beachten bleibt, dass die herrschende Judikatur für Verbraucher oftmals auch großzügig im gewerblichen Mietbereich ausgelegt wird.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Verfassung von Mietvertragsklauseln, Auslegung von Verträgen und Abwicklung von Immobilienprojekten.