Nuevas medidas sobre arrendamiento, vivienda y urbanismo en Cataluña

El Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contención de renta (Decreto ley 1/2025), en vigor desde el 30 enero, modifica parcialmente la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, e incorpora medidas ciertamente relevantes en materia de arrendamientos, relacionadas con las obligaciones de publicidad de alquileres y contención de rentas. Sintéticamente:

Impone nuevas obligaciones de información, que afectan a la publicidad de las agencias inmobiliarias, a las ofertas de arrendamiento y a los contratos de viviendas situadas en zonas tensionadas, de forma que:

• en cualquiera de estos medios, se haga constar:
  • la localización de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado, si procede;
  • la renta del contrato de arrendamiento anterior vigente (en los últimos cinco años) o, si procede, la que resulte de la aplicación del sistema de referencia; 
  • la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda; y
• en el contrato, además, se indique cuál es su finalidad.

El incumplimiento de estas obligaciones de información será constitutivo de infracción por lo general grave o, en su caso, muy grave cuando el contrato no contenga mención alguna sobre su finalidad o indique una simulada o falsa¹.

Refuerza el tope de precios de alquiler, mediante la configuración de un régimen sancionador que penaliza la fijación de precios que superen el máximo permitido por el sistema de referencia. La infracción, por defecto, se considerará grave, pero será considerada muy grave si la diferencia de precios sobrepasa el tope en más de un 30%.

Sanciona como infracción muy grave la repercusión al arrendatario de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que son de cargo del arrendador.

El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo (Decreto ley 2/2025), vigente desde el 27 de febrero de 2025, modifica varios textos legislativos e incorpora un paquete de medidas relacionadas con el sector inmobiliario².

En materia de vivienda, entre otras cosas:

• impone a los propietarios de bienes inmuebles medidas informativas de distinta entidad:
  • por un lado, se obliga a las personas jurídicas grandes tenedoras, la obligación de comunicar su condición y el número de viviendas de que son titulares a la Agencia de Vivienda de Cataluña y se habilita la creación de un Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, todavía pendiente de desarrollo reglamentario³;
  • por otro, se tipifica, como infracción grave, la negativa a suministrar en tiempo y forma a la administración los datos que merezcan ser objeto de inscripción en el mencionado registro y en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante. Y,
• modifica el ámbito en que la Administración puede ejercer el derecho de tanteo y retracto. Concretamente, y sin perjuicio de alguna que otra excepción⁴, se otorga a la Administración un derecho de esta clase:
  • sobre la adjudicación de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial⁵ y
  • sobre la primera y posteriores transmisiones de cualquier vivienda situada en una zona tensionada que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica⁶, a excepción de que se trate de viviendas de nueva construcción y se transmita a personas físicas para su uso propio.

En materia de urbanismo, muy abreviadamente y por citar, de entre muchas, las medidas más destacadas, el Decreto ley 2/2025:

• reduce a la mitad los porcentajes de cesión de suelo urbano no consolidado correspondientes al aprovechamiento urbanístico en el caso de promociones sociales sin ánimo de lucro que lleven a cabo viviendas de protección pública;
• modifica los porcentajes de reserva de suelo para la construcción de viviendas de protección pública: (i) el suelo correspondiente al 40 % del techo en actuaciones de transformación urbanística del suelo urbanizable, y (ii) el suelo correspondiente al 30 % del techo en las actuaciones que se realicen en el suelo urbano no consolidado;
• contempla una licencia básica previa cuando se trate de obras de nueva planta, de sustitución o de rehabilitación; en cualquier caso, con la finalidad de promover y construir vivienda de protección pública. La obtención de esta licencia básica habilita a la persona interesada a ejecutar las obras que ampara esta licencia, sin perjuicio de que, durante la ejecución, el procedimiento de licencia tiene que continuar hasta que se obtenga la validación del resto de parámetros urbanísticos necesarios a través de la obtención de la correspondiente licencia urbanística y las autorizaciones que procedan. El plazo máximo de resolución de la licencia básica es de 1 mes;
• aumenta del plazo de caducidad de los procedimientos de protección de la legalidad urbanística de 6 a 18 meses;
• flexibiliza la conversión de suelo urbanizable no delimitado en solar o terreno apto para la edificación, e
• impone la regularización de urbanizaciones construidas en suelo no urbanizable o con déficits urbanísticos.