Up Again Spain: Instalaciones y centros de trabajo

Laboral

1. ¿Cuáles son los aspectos principales que las empresas tienen que considerar en cuanto a distancia interpersonal en el centro de trabajo? Por ejemplo, oficinas de planta abierta o separación entre mesas, uso compartido de equipos, acceso limitado a los espacios comunes, cafetería o restaurante, etc.

La distancia interpersonal en el centro de trabajo debería ser de dos metros, tanto entre cada puesto de trabajo como en los espacios comunes; en estos últimos espacios, además, deberán evitarse las concentraciones de personas.

La Guía recomienda, asimismo, las siguientes medidas técnicas y organizativas:

  • Implementación de medidas para minimizar el contacto entre los trabajadores y entre estos y los clientes o el público que puedan concurrir en el lugar de trabajo. 
  • Escalonamiento de los horarios laborales.
  • Redistribución de tareas.
  • Teletrabajo.
  • La entrada y la salida del centro de trabajo debería organizarse de manera escalonada para evitar concentraciones tanto en el centro de trabajo como en el transporte público cercano.
  • En el centro de trabajo, siempre que sea posible, deberían crearse zonas de entrada y de salida diferenciadas y adecuadamente indicadas, a fin de evitar que las personas se crucen en direcciones opuestas.

Las empresas deberían evitar el registro de las horas de entrada y de salida mediante la huella dactilar.

2. ¿Cuáles son las principales medidas de higiene y/o de prevención de infecciones que deberán implantar las empresas para garantizar la seguridad del centro de trabajo? Por ejemplo, facilitar instalaciones para el adecuado lavado de las manos, limpieza a fondo de las oficinas con regularidad, etc.

Es fundamental que la empresa incremente las medidas de higiene en todas las zonas del centro de trabajo y que facilite los medios e instrumentos necesarios que permitan a los empleados, con independencia de su puesto, adoptar las medidas adecuadas de higiene personal.

Asimismo, la empresa debería intensificar la limpieza en comparación con lo que era habitual e implementar políticas de limpieza y desinfección del centro de trabajo y de los equipos. En particular, todas las superficies deberán limpiarse cuidadosamente todos los días, poniendo especial énfasis en las zonas de contacto frecuente, como pomos de puertas, barandillas e interruptores.

El personal encargado de la limpieza deberá contar con la protección adecuada en cuanto a equipos de protección personal.

Los lugares de trabajo deberán ventilarse periódicamente, al menos una vez al día durante cinco minutos como mínimo.

Habrá que reforzar los filtros de aire y aumentar la ventilación.

Para los empleados, la Guía recomienda las siguientes medidas:

  • La higiene de las manos (lavarlas durante 40 segundos como mínimo) con agua y jabón o con gel hidroalcohólico es la principal medida de prevención.
  • Cubrirse la nariz y la boca con un pañuelo al toser y estornudar y desecharlo a un cubo de basura con tapa y pedal.
  • Si no se dispone de pañuelos de papel, se debe usar la parte interna del codo para evitar contaminar las manos.
  • Evitar tocarse ojos, nariz o boca.
  • Mantener los lugares de trabajo ordenados para facilitar su limpieza.
  • Evitar el contacto físico al saludar a otras personas.
  • No usar equipos de protección individual o equipamiento profesional o herramientas de otros empleados.
  • Mantener el distanciamiento físico de dos metros.

Inmobiliario

3. ¿Existen obligaciones, responsabilidades o deberes de conducta específicos para los arrendadores, arrendatarios o visitantes en cuanto al uso o la reutilización y descontaminación de los locales; cuidado, limpieza y mantenimiento de las zonas comunes y no comunes; requisitos de comunicación y/o medidas en caso de que se detecten infecciones; problemas de salud y seguridad -p.ej. reactivación de los suministros de agua para evitar virus, instalación de pantallas de plexiglás, separación de las mesas para respetar la distancia, reformulación de las estrategias de prevención de incendios, como las vías de entrada y de salida? ¿Se hace alguna distinción entre tipos de inmuebles?

Cuando el local esté arrendado a un único arrendatario y el arrendador haya delegado en este su gestión, el arrendador no tiene ninguna responsabilidad específica en virtud de las medidas de contención de la COVID-19 o los principios jurídicos generales.

Cuando el arrendador suministre determinados servicios (por ejemplo, la recepción), deberá observar las medidas en materia de salud y seguridad impuestas por las normas de contención de la COVID-19.

Cuando haya varios arrendatarios y en el caso de los centros comerciales o polígonos empresariales, el arrendador deberá garantizar que en las zonas comunes se adopten las medidas de salud y seguridad de la COVID-19.

Cuando los locales estén en condominio, la comunidad de propietarios o el administrador de la propiedad deberán garantizar que en las zonas comunes del edificio se adopten las correspondientes medidas contención de la COVID-19. Asimismo, el arrendador deberá informar al arrendatario de las medidas que hubiera adoptado el administrador de la propiedad para las zonas comunes y recomendarle que las cumpla.

La obligación de controlar y gestionar el acceso a las tiendas corresponde a los arrendatarios u operadores de los establecimientos.

Las principales obligaciones en materia de salud y seguridad se refieren a la higiene y la limpieza (por ejemplo, el uso de mascarillas y guantes, la instalación de mamparas y pantallas, el uso de gel hidroalcohólico o la ventilación, limpieza a fondo y desinfección frecuentes) y medidas de distancia interpersonal, como la colocación de marcas en el suelo, la limitación del aforo o la política de admisión.

4. ¿Existe alguna medida para la suspensión del pago de alquileres y/o de recursos y acciones legales (incluido el desahucio) o iniciativas de ayudas del Gobierno como programas de ayudas a viviendas paralizadas (en caso afirmativo, quizás podría volverse a ocupar solo una parte del edificio)? Cuando existen medidas de suspensión del pago de los alquileres, ¿cuál es el modo de pago habitual y el plazo pactado entre las partes?

Arrendamientos para uso como vivienda

No hay exenciones al pago de la renta arrendaticia, dado que ninguna de las medidas adoptadas por el Gobierno impide disfrutar de los inmuebles alquilados mediante un contrato de arrendamiento (tanto si se trata de la residencia habitual como de una segunda vivienda). El arrendador cumplirá su obligación de permitir el disfrute pacífico del inmueble y el arrendatario deberá seguir pagando las mensualidades.

No obstante, el 31 de marzo de 2020, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-Ley 11/2020, por el que se adoptaban ciertas medidas relativas al pago de los alquileres por personas con rentas bajas o en riesgo de exclusión social. Hasta el 2 de julio de 2020, los arrendatarios pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre y cuando las partes no hubieran acordado previamente la suspensión o la reducción total o parcial de la misma.

Cuando el arrendador sea una entidad pública o un «gran tenedor» (entendiendo como tal el propietario de más de diez inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) y las partes no hubieran alcanzado ningún acuerdo, el arrendador decidirá si reduce la renta un 50% u opta por una moratoria del pago mientras dure el estado de alarma (incluidas sus ampliaciones), y en caso de que dicho período fuera insuficiente en relación con el impacto causado por la COVID-19, hasta cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.

En caso de moratoria, el arrendatario abonará mensualmente la renta correspondiente a esos meses sin penalización ni devengo de intereses, durante un plazo mínimo de tres años desde la finalización del estado de alarma o del período de cuatro meses antes citado, en todo caso siempre dentro del período de vigencia del contrato de arrendamiento.

Por otro lado, cuando el arrendador no sea una entidad pública o un «gran tenedor» y no acepte ningún acuerdo, el arrendatario podrá solicitar un microcrédito sin intereses ni comisiones que deberá destinar al pago del alquiler. La Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, establece los criterios y los requisitos que deben cumplir los arrendatarios de vivienda habitual que soliciten dichas ayudas financieras. El préstamo cubrirá hasta seis mensualidades de la renta arrendaticia y será concedido por un banco con la garantía del Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Los gobiernos de las comunidades autónomas han aprobado unas ayudas de hasta 900 euros para proteger a los inquilinos con menores ingresos, que no tienen capacidad para devolver los microcréditos antes citados.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

El 21 de abril de 2020, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020, por el que se crean las siguientes medidas para proteger a los arrendatarios de locales comerciales que sean PYMES y autónomos, cuyas actividades se hayan visto afectadas por la COVID‑19:

  • Moratoria en el pago de la renta: cuando el arrendador sea una entidad pública o un «gran tenedor» (entendiendo como tal el propietario de más de diez inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados), el arrendatario podrá aplazar el pago de la renta sin penalización ni devengo de intereses, mientras dure el estado de alarma (incluidas sus ampliaciones), y si dicho período no fuera suficiente en relación con el impacto causado por la COVID-19, durante un período de hasta cuatro meses desde la finalización del estado de alarma.

    El arrendatario abonará mensualmente la renta correspondiente a esos meses durante los dos años siguientes a la finalización del estado de alarma o del período de cuatro meses antes citado, en todo caso siempre dentro del período de vigencia del contrato de arrendamiento.  Los arrendadores, que principalmente son fondos y REIT, no pueden oponerse a esta moratoria del pago de la renta si el arrendatario la solicita.

    En los arrendamientos, el IVA actualmente se devenga cuando vence el pago de la renta arrendaticia, según lo dispuesto en el contrato firmado por las partes. Al existir una moratoria legal del devengo de la renta, el IVA tampoco se devengará y el arrendador no estará obligado a emitir una factura con IVA al arrendatario, ni a pagar el importe del impuesto a las autoridades tributarias, debiendo emitir la factura solo en la fecha de vencimiento de la renta.

    En principio, la moratoria en el pago de la renta no se aplicará al pago de los gastos de comunidad y de los servicios generales que deba abonar el arrendatario con arreglo al correspondiente contrato de arrendamiento, ya que el Real Decreto-Ley 15/2020, a diferencia de otras medidas adoptadas en materia de alquileres para uso como vivienda, no hace referencia expresa al pago de dichos gastos y servicios.
  • Otras ayudas: cuando el arrendador no cumpla los requisitos arriba descritos, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. En este caso, el arrendador podrá usar la fianza (correspondiente a dos mensualidades de renta) como pago de la renta. En este caso, el arrendatario deberá reembolsar la fianza en el plazo de un año o durante el período restante de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.  De conformidad con la normativa autonómica, en la mayoría de los casos, los arrendadores deberían haber depositado la fianza en el correspondiente organismo público, quedando por aclarar el modo en el que se les restituirá.

    Los mecanismos legales arriba descritos se aplicarán en ausencia de un acuerdo previo entre las partes en cuanto al pago de la renta (como un pacto para su suspensión o reducción) y siempre que se cumplan las siguientes condiciones relativas a la actividad del arrendatario:
    • Que el arrendatario no supere los límites previstos en el Artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que son:
      • que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros;
      • que el importe neto de la cifra de negocios del arrendatario no supere los ocho millones de euros; y
      • que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
    • Que la actividad del arrendatario se haya suspendido como consecuencia de la pandemia.
    • Si la actividad del arrendatario no se ha suspendido, que la facturación del mes natural anterior se haya reducido como mínimo en un 75%.

En todos los demás casos en los que el arrendatario no sea una PYME o un autónomo, o cuando no se cumplan los requisitos arriba descritos, en principio, los tribunales españoles podrán considerar la COVID-19 como una circunstancia de fuerza mayor, permitiendo al arrendatario solicitar ciertas concesiones mientras dure el estado de alarma, sobre todo, si su actividad se ha suspendido por alguna de las medidas ad hoc aprobadas por el Gobierno de España y, como consecuencia, hubiera tenido que cerrar el establecimiento.

Conviene a ambas partes tratar el problema proactivamente para llegar a un acuerdo al margen de los tribunales, con el fin de reducir o suspender temporalmente el pago de la renta.

5. ¿Existe algún beneficio fiscal específico para el pago o el cobro de los alquileres? ¿Se aplican en función del pago efectivo de la renta o con independencia de ello? ¿Se aplican con carácter general o solo a determinadas categorías de inmuebles?

No se ha aprobado ningún beneficio fiscal para el pago o el cobro de las rentas arrendaticias.

6. ¿Existen medidas relativas a exenciones en el cumplimiento de las obligaciones contractuales en materia inmobiliaria?

La principal obligación contractual de los arrendatarios en virtud de su correspondiente contrato de arrendamiento consiste en pagar la renta. Véase la pregunta 4 para más información.

7. ¿Existen facilidades de crédito para mitigar la pérdida de ingresos de los arrendadores?

El Gobierno de España no ha aprobado facilidades de crédito específicas para mitigar la pérdida de ingresos de los arrendadores.

No obstante, el 31 de marzo de 2020, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-Ley 11/2020, por el que se crean determinadas medidas en relación con el pago de la renta de personas con ingresos bajos o en riesgo de exclusión social.

En un plazo de tres meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, los arrendatarios podrán solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre y cuando las partes no hubieran acordado previamente su suspensión o reducción total o parcial.

Cuando el arrendador no sea una entidad pública o un «gran tenedor» (entendiendo como tal el propietario de más de diez inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados) y no acepte ningún acuerdo, el arrendatario podrá solicitar un microcrédito sin intereses ni comisiones, que deberá destinar al pago de la renta arrendaticia.

Dicho préstamo cubrirá hasta seis mensualidades de la renta y será emitido por un banco con la garantía del Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

8. ¿Existe alguna ayuda para la devolución de préstamos o la ejecución de préstamos garantizados con inmuebles?

El Gobierno de España ha aprobado medidas destinadas a suspender temporalmente las obligaciones contractuales derivadas de los créditos hipotecarios contratados por personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica.

La moratoria de la deuda hipotecaria se aplica a:

  • la vivienda habitual (no se incluyen las viviendas vacacionales o de fin de semana);
  • inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales; y
  • viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario, que debe ser una persona física, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

La concesión de la moratoria suspende el pago de las cuotas de la deuda hipotecaria (capital e intereses).  No se aplicará la cláusula sobre amortización de capital que contemplan los préstamos hipotecarios ni se devengarán intereses de demora.

Los deudores económicamente vulnerables serán aquellos que cumplan los siguientes requisitos:

  • Los deudores tienen que haber pasado a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufrir una pérdida sustancial en sus ventas (mayor del 40%).
  • El total de los ingresos de la unidad familiar del deudor no puede superar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres veces el IPREM mensual (Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples), es decir, 537,84 euros x 3.  Este cálculo se incrementará en caso de tener hijos y en caso de personas mayores de 65 años, discapacidad, dependencia o enfermedad.
  • Las cuotas hipotecarias, más los gastos y suministros básicos, deben ser superiores al 35% de los ingresos netos de toda la unidad familiar.
  • A consecuencia de la emergencia sanitaria de la COVID-19, la unidad familiar del deudor tiene que haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda (en concreto, la carga hipotecaria sobre la renta familiar tiene que haberse multiplicado por 1,3).

9. ¿Son necesarios servicios públicos para terminar la venta, adquisición u otra operación inmobiliaria o societaria o para establecer el derecho de apertura de un negocio (autoridades urbanísticas, notarías, Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, etc.)?

Pueden realizarse negocios jurídicos que necesiten la actuación notarial, ya que las notarías siguen operativas. En línea con el programa gubernamental de desescalada en varias fases, las limitaciones para los notarios se irán eliminando gradualmente según la fase en la que se encuentre cada territorio.

Asimismo, las administraciones públicas (por ejemplo, las autoridades urbanísticas, el Registro de la Propiedad o el Registro Mercantil) están abiertas al público (si es necesario, puede pedirse cita previa), se les puede contactar por teléfono y las gestiones pueden hacerse telemáticamente.

10. ¿Existen procesos o protocolos específicos disponibles para cerrar operaciones inmobiliarias que permita cumplir las normas sobre distancia interpersonal, como, por ejemplo, la firma electrónica?

Los contratos privados que no requieran una forma específica y que, por lo tanto, puedan firmarse sin necesidad del notario, como los contratos de compraventa o de arrendamiento, no presentan problemas.  La firma se realiza mediante firma electrónica o el intercambio de correspondencia.

Véase la pregunta 9 para más información sobre los contratos que necesitan actuación notarial.

11. ¿Los contratistas que estaban haciendo obras en los inmuebles están obligados a reanudarlas? ¿Pueden volver a iniciarse las obras que se tuvieron que paralizar? ¿Existen disposiciones específicas relativas a determinados tipos de inmuebles que autoricen la continuación o reanudación de las obras, como pueden ser edificios de servicios sanitarios?

Como parte de las medidas de contención de la COVID-19, las actividades de construcción quedaron prohibidas entre el 30 de marzo y el 9 de abril de 2020.  Por otra parte, las obras en edificios ya existentes donde hubiera riesgo de contagio de COVID-19 para personas no relacionadas con esa actividad quedaron suspendidas entre el 12 de abril y el 25 de mayo.

12. ¿Existen ayudas o medidas contractuales para corregir la imposibilidad de la entrega o el retraso en la entrega de instalaciones que se tengan/tenían que construir o reformar o para que la otra parte pueda recibirlas?

Los contratos de promoción y/o construcción de inmuebles suelen contener cláusulas de fuerza mayor por las que se permite ampliar las fechas de entrega de las obras en caso de que concurran circunstancias de fuerza mayor. Además, en caso de que los contratos no incluyeran expresamente una cláusula de suspensión, es probable que la COVID-19 sea contemplada por los magistrados españoles como una circunstancia de fuerza mayor. Como tal, cualquiera de las partes contratantes debería poder invocar la fuerza mayor y solicitar un aplazamiento de las fechas de finalización y entrega que se hubieran acordado.  En tal situación, el principio de la buena fe obligaría a las partes a actuar en consecuencia y acordar una nueva fecha de finalización o de entrega de la obra.

13. ¿Se ha ampliado la duración de la validez de las autorizaciones administrativas para la promoción y construcción de inmuebles, en particular, las licencias de urbanismo?

El Real Decreto 463/2020 que adoptó el Gobierno de España el 14 de marzo suspendió los plazos administrativos, los plazos de caducidad y los plazos de prescripción. Dicha suspensión se mantendrá vigente hasta el 1 de junio, cuando se reanuden los plazos correspondientes a las licencias, por ejemplo, para la finalización de obras.

Litigación y Regulatorio

14. ¿El uso de avisos legales para visitantes u otras personas que entren en el centro de trabajo es útil para limitar posibles reclamaciones por COVID-19 en el futuro?

El uso de «avisos legales» podría ser útil en determinados casos con el fin de limitar futuras reclamaciones por responsabilidad como consecuencia del impacto de la COVID-19, que pudieran interponer los visitantes u otras personas que accedan a las instalaciones.