Innstramming av fradragsretten for transaksjonskostnader?

Tax Update

Kontakt:

Artikkelen er skrevet av assosiert partner Siv Merethe Øveraasen, og ble publisert i Finansavisen 31.12.16.

Skattedirektoratet har endret standpunkt i spørsmålet om fradragsrett for moms på transaksjonskostnader ved salg av eiendom og eiendomsselskaper. Endringen fører til kostnadsøkning for eiendomsbransjen, hvis den blir stående. Spørsmålet skal behandles for domstolen på nyåret.

Den 20. desember 2016 sendte Skattedirektoratet brev til alle skattekontorene og orienterte om at de trekker tilbake tidligere uttalelser om at det foreligger fradragsrett for moms på transaksjonskostnader oppstått i forbindelse med salg av fast eiendom eller aksjer i eiendomsselskap.

Skattedirektoratets nye standpunkt er at altså det ikke foreligger fradragsrett for moms på transaksjonskostnader ved salg av fast eiendom eller aksjer, uavhengig av om eiendommen har vært benyttet i avgiftspliktig utleievirksomhet. Begrunnelsen for standpunktet er at salg av eiendom og salg av aksjer er unntatt fra avgiftsplikt. Dette var ingen hyggelig førjulshilsen til eiendomsbransjen.

Ved salg av fast eiendom eller aksjer oppstår det ofte kostnader til megler, juridisk bistand etc. Kostnadene kan ofte bli betydelige. Det er følgelig av stor økonomisk betydning for eiendomsaktører å kunne fradragsføre momsen. Slike fradrag vil Skattedirektoratet nå sette en stopper for. Spørsmålet er om det er grunnlag for en slik innstramming.

Merverdiavgiftsloven § 8-1 gir anvisning på at det foreligger fradragsrett for moms på anskaffelser som er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Etter Høyesterettspraksis vil det foreligge fradragsrett dersom anskaffelsen er relevant for og har tilstrekkelig nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige virksomheten. Dersom tilknytningen til den avgiftspliktige virksomheten kun er av bedriftsøkonomisk art, foreligger det etter praksis ikke fradragsrett.

Som et utgangspunkt er all omsetning av varer og tjenester avgiftspliktig. Det er imidlertid unntak for avgiftsplikt for blant annet salg av fast eiendom og aksjer. Slike salg skal altså faktureres uten moms, og har videre som konsekvens at det i utgangspunktet ikke foreligger fradragsrett for moms.

Utleie av fast eiendom er imidlertid avgiftspliktig dersom leietaker benytter de leide lokalene i sin avgiftspliktige virksomhet. For avgiftspliktig utleievirksomhet foreligger det altså rett til fradrag for moms på anskaffelser som har tilstrekkelig nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige utleievirksomheten.

Når en skal vurdere om det foreligger fradragsrett for moms å transaksjonskostnader oppstått i forbindelse med salg av eiendom eller aksjer i eiendomsselskap, er altså spørsmålet om kostnadene er til bruk i avgiftsunntatt salg av eiendom eller aksjer eller om transaksjonskostnadene er relevante for og har tilstrekkelig nær og naturlig tilknytning til den avgiftspliktige utleievirksomheten.

I denne vurderingen er det viktig å ha med seg at merverdiavgiften er en avgift som skal betales for endelig forbruk av varer og tjenester. Avgiftspliktige næringsdrivende innkrever bare merverdiavgiften på vegne av staten, og skal ikke selv bære avgiftskostnaden. Dette oppnås ved at avgiftspliktige næringsdrivende får fradrag for moms for anskaffelser som er til bruk i den avgiftspliktige virksomheten. Når eiendomsaktører som driver avgiftspliktig utleie av fast eiendom nektes fradrag for moms på transaksjonskostnader, er det grunn til å reise spørsmål ved om merverdiavgiftslovens formål er ivaretatt.

I prinsipputtalelsen av 1. oktober 2014 konkluderte Skattedirektoratet med at det forelå fradragsrett for moms på transaksjonskostnader når et morselskap solgte aksjer i datterselskaper som eide utleiebygg brukt i avgiftspliktig virksomhet, og mor- og datterselskapene inngikk i fellesregistrering på det tidspunkt kostnadene ble pådratt. Begrunnelsen var at "datterselskapenes driftsmidler (bygg) har vært en del av /direkte innsatsfaktorer i avgiftssubjektets egen avgiftspliktige omsetning." Samme vurdering ble gjort for salg av fast eiendom som var benyttet i avgiftspliktig utleievirksomhet.

Til tross for Skattedirektoratets tidligere uttalelser, har skattekontorene i flere saker nektet fradrag for moms på transaksjonskostnader, under henvisning til Høyesteretts avgjørelse i "Telenor-dommen" (Rt 2015 s 652) og Finansdepartementets brev av 1. september 2015. Skattekontorene har lagt til grunn at transaksjonskostnadene er pådratt som ledd i avgiftsunntatt salg av fast eiendom eller salg av aksjer i eiendomsselskap, og at dette må være styrende for fradragsretten. Skattekontorene har altså sett bort fra at eiendommene har vært til bruk i avgiftspliktig utleievirksomhet. Når Skattedirektoratet nå har ombestemt seg, innebærer det at skattekontorene og direktoratet ikke lenger er på kollisjonskurs.

Klagenemnda for merverdiavgift har imidlertid vært uenig med skattekontorene når det gjelder dette spørsmålet, og har i fire saker i 20016 opphevet skattekontorets vedtak om å nekte fradrag for transaksjonskostnader. Det foreligger følgelig avgiftspraksis på at det er fradragsrett for moms på transaksjonskostnader knyttet til salg av eiendom og eiendomsselskaper hvor det har vært drevet det avgiftspliktig utleievirksomhet.

Som følge av Skattedirektoratets endrede standpunkt, er det nå motstrid mellom skatteetatens forståelse av regelverket og vedtakene fra Klagenemnda for merverdiavgift. Som et følge av dette har Finansdepartementet tatt ut søksmål mot Klagenemnda for merverdiavgift. Etter hva vi forstår, gjelder saken som skal behandles av domstolen fradragsrett for moms på transaksjonskostnader ved salg av aksjer i eiendomsselskap. Om dommen også vil få betydning ved salg av eiendom gjenstår å se. Ett er i hvert fall sikkert, og det er at eiendomsbransjen har behov for en avklaring av dette spørsmålet.