Boligsalg - en skattebombe?

Tax Alert

Kontakt:

Folk flest ønsker å bo i byer. Urbaniseringen fører ikke bare til at folk må bo tettere, men kan også ha skattemessige konsekvenser for boligselgere.

Oslo forventer stor befolkningsvekst og i kommuneplanen som gjelder frem til 2030 legges det opp til fortetting i eksisterende byggesoner, med oppføring av 120 000 nye boliger og 7,8 millioner kvm nytt næringsareal. Også andre byer og tettsteder vil oppleve fortetting i årene som kommer.

Når det åpnes for fortetting, innebærer det at flere boligeiere vil selge sine eiendommer til utbyggere. Utbyggerne vil føre opp blokker eller småhusbebyggelse på tomten som ledd i fortettingen. Selgerne vil naturlig nok være opptatt av å få best mulig pris for eiendommen sin, og salg til en utbygger kan være svært gunstig økonomisk. Hvor gunstig salget vil være er imidlertid også avhengig av det må betales skatt på gevinsten. Det vil derfor være av stor betydning for selger å få avklart om salget av eiendommen er skattepliktig eller ikke før salgsbeslutningen tas. Endring av praksis hos Skatteetaten når det gjelder å gi bindende forhåndsuttalelser om dette spørsmålet gjør det vanskelig for boligselgere å oppnå nødvendig forutberegnelighet.

I Norge har vi i utgangspunktet svært gunstige skatteregler når det gjelder salg av bolig. Gevinst ved salg av boligeiendom er skattefri når selgeren har eid eiendommen i mer enn ett år og eieren har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Gevinst ved salg av tomt er på den annen side skattepliktig og skattlegges med 24%. Begrepet tomt tar først og fremst sikte på ubebygd eiendom, men også bebygd eiendom kan etter omstendighetene behandles som tomt skattemessig.

Skattefritaket for boligeiendom gjelder for det første bare bolig med "naturlig arrondert tomt". Dersom tomten er større enn normalt, vil gevinsten ved salget av den overskytende delen av tomten være skattepliktig. Salget av eiendommen behandles da som to separate transaksjoner; skattefritt salg av boligeiendom med naturlig arrondert tomt, og skattepliktig salg av tomt.

Ved salg av eiendom for utvikling kan videre en bebygd eiendom skattemessig anses som tomt. Dette gjelder selv om boligeiendommen kun har naturlig arrondert tomt og eieren oppfyller eier- og botidskravene. Vilkårene er at boligeiendommen etter sin beliggenhet og beskaffenhet er egnet for utbygging og salgssummen i vesentlig grad antas å være påvirket av utbyggingsmuligheten.

Det må foretas en konkret vurdering av om salget av eiendommen er skattepliktig eller ikke. I vurderingen vil flere momenter være relevante, så som tomtens størrelse, boligbyggets standard og verdi, salgsvederlaget, utnyttelsesmulighetene for tomten, strøkets karakter og utvikling samt tempoet i utviklingen.

Dersom f. eks. en enebolig har en normal salgsverdi på 10 millioner kroner og eieren får tilbudt 20 millioner kroner for eiendommen fordi utbygger ønsker å rive huset og føre opp 4 nye småhus på tomten, er det sannsynlig at gevinsten blir skattepliktig. Den nedre grensen får for når prisen i vesentlig grad må antas å være påvirket av utbyggingsmuligheten, er imidlertid vanskelig å trekke.

Reglene åpner ikke for at den normale salgsverdien, 10 millioner kroner i dette eksemplet, kan behandles som skattefri gevinst ved salg av boligeiendom, mens det overskytende beskattes som tomt. Kommer tomteregelen til anvendelse, gjelder den for hele gevinsten.

Tidligere kunne en selger av boligeiendom få avklart om salget av boligen ville være skattepliktig ved å be om en bindende forhåndsuttalelse fra skattekontoret. Dette skapte den nødvendige forutsigbarhet for boligselgeren. Dessverre har Skatteetaten nylig endret sin praksis, slik at det ikke lenger er mulig å få en forhåndsvurdering av skatteplikten ved boligsalg. Skatteetaten henviser til at de kan nekte å avgi bindende forhåndsuttalelser dersom "tungtveiende grunner" taler for det. Den nærmere begrunnelsen for standpunktet er at vurderingene som må foretas er så skjønnsmessige at spørsmålet ikke egner seg for avklaring ved bindende forhåndsuttalelse. I og med at skattemyndighetene uansett må ta stilling til skattespørsmålet ved behandlingen av skattemeldingen (selvangivelsen), synes begrunnelsen noe haltende.

Salg av boligeiendom er en beslutning av stor økonomisk betydning for de fleste av oss og kraftig prisstigning på boligeiendom de senere årene gjør at gevinsten kan bli betydelig. Behovet for veiledning og avklaring av skattemessige forhold fra Skatteetaten blir dermed stort. Det er derfor svært uheldig når Skatteetaten nå unndrar seg dette ansvaret ved å nekte å gi bindende forhåndsuttalelser. En kan undres over om sikkerhetsventilen som Skatteetaten er gitt til å nekte å avgi bindende forhåndsuttalelser dersom "tungtveiende grunner" taler for det, virkelig er ment brukt når det gjelder skattespørsmål av så stor betydning for folk flest.

Artikkelen stod på trykk i Finansavisen lørdag 22. april.