Alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA)

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A Lei n.º 43/2017, de 14 de junho veio introduzir algumas alterações relevantes ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

A iniciativa parlamentar em causa, proveniente do PCP, veio incidir sobre os seguintes pontos. Em primeiro lugar, o legislador entendeu alterar o artigo 9º do NRAU, em particular a alínea b) do n.º 7, para introduzir a figura do mandato no contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução. Ou seja, a pessoa que proceder à notificação por contacto pessoal deverá ser munida de uma procuração para comprovar os poderes que lhe foram conferidos pelo mandante. Diríamos que esta alteração se prenderá com razões de segurança jurídica, o que aplaudimos.

Em segundo lugar, a alteração ao artigo 10º, n.º 1, alínea a) e n.º 2, alínea c) são particularmente relevantes. O legislador entendeu que se a carta for devolvida por não ter sido levantada pelo notificando no prazo previsto no regulamento dos serviços postais a comunicação não se considera realizada, quando antes se considerava realizada nestes casos. Esta alteração trará mais delongas na tramitação da notificação, uma vez que, se o notificando não levantar a carta nos serviços postais, o notificante deverá remeter nova notificação por carta registada com aviso de receção 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta ou proceder a outro meio de notificação, consoante o caso concreto.

Em terceiro lugar, entrando agora no capítulo polémico das atualizações extraordinárias de rendas, o artigo 35º do NRAU foi objeto de alterações muito relevantes. Nas situações em que o arrendatário invoque que tem um RABC (rendimento anual bruto corrigido) inferior a 5 RMNA (rendimentos mínimos nacionais anuais), o contrato só ficará submetido ao NRAU com acordo entre as partes, ou, se não houver acordo, no prazo de 8 (oito) anos. Relembramos que, na anterior redação, a sujeição ao NRAU ocorria passados 5 (cinco) anos. Mais, havendo falta de acordo e no período de agora 8 (oito) anos, a renda poderá ser atualizada continuando a aplicar-se o limite máximo de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT). Porém, o valor atualizado da renda corresponderá a (i) um máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário no caso de o rendimento ser inferior a € 1.000 mensais (anteriormente correspondia a 25% sem indicação de rendimento mensal); (ii) um máximo de 13% do RABC no caso de o rendimento ser inferior a € 750 mensais (anteriormente correspondia a 17% nos rendimentos inferiores a € 1.500); (iii) a um máximo de 10% do RABC no caso de o rendimento ser inferior a € 500 mensais (não sofreu alteração).

Note-se ainda que, findo o período de 8 (oito) anos acima referidos, o Senhorio poderá promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, nos mesmos moldes que vigoravam anteriormente mas, no caso de silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo ou duração do contrato, este considerar-se-á celebrado com prazo certo, pelo período de 5 (cinco) anos, quando anteriormente era pelo período de 2 (dois) anos.

O legislador introduziu ainda uma alteração ao artigo 36º do NRAU, que – relembramos – se aplica aos casos dos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, com vista à alteração do período para vigorar a renda atualizada de 5 (cinco) anos para 10 (dez) anos, se o arrendatário em causa invocar e comprovar que tem um RABC do seu agregado familiar inferior a 5 RMNA. Restará saber qual será o entendimento futuro da doutrina e jurisprudência para os casos dos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60% que não tenham RABC inferior a 5 RMMA.

Quanto aos arrendamentos não habitacionais, salientamos a alteração ao artigo 54º do NRAU. A alteração prendeu-se novamente com a modificação do prazo de 5 (cinco) anos para 10 (dez) anos para os casos das microentidades, associações privadas sem fins lucrativos ou com atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional e declarada de interesse público, nacional ou municipal ou que se trate de uma casa fruída por república de estudantes. Findo o período de 10 (dez) anos acima referido, o Senhorio poderá promover a transição do contrato para o NRAU sujeita a algumas especificidades. No silêncio ou falta de acordo entre as partes, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo de 5 (cinco) anos, em vez de 2 (dois) anos como vigorava anteriormente a este diploma e durante o período de 5 (cinco) anos acima referido e na falta de acordo quanto ao valor da renda o Senhorio poderá atualizar a mesma com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do artigo 35º, com a aplicação dos coeficientes de atualização anual ordinários previstos no artigo 24º. Por fim, ainda quanto ao NRAU, foi aditado o artigo 57º-A para prever que, no caso de morte do arrendatário realojado nos casos de obras de demolição ou de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, o arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário aplicando-se o regime previsto no artigo 57º quanto à transmissão por morte.

O presente diploma ainda procedeu a alterações nos artigos 4º, 6º, 8º e 25º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, o RJOPA. No que diz respeito ao artigo 4º, o legislador entendeu fazer corresponder, quanto a obras de remodelação ou restauro profundos, o conceito de “obras de reconstrução” às definidas na alínea c) do artigo 2º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e o conceito de “obras de alteração ou ampliação” às definidas nas alíneas d) e e) do artigo 2º do RJUE, desde que destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6º da Portaria 1192-B/2006, de 3 de novembro e o custo da obra a realizar no locado, incluindo IVA, corresponda a, pelo menos, 25% do VPT na matriz ou proporcionalmente calculado. O requerimento para a edilidade deverá ser acompanhado da indicação da situação de arrendamento existente e nos casos de obras de alteração ou ampliação, do orçamento total da obra incluindo estimativa do custo total da mesma e da caderneta predial com o VPT. O arrendatário deverá ter acesso à consulta do processo junto da edilidade no prazo máximo de 10 (dez) dias.

Quanto ao montante indemnizatório previsto no artigo 6º, a indemnização passou a ser correspondente a 2 (dois) anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do VPT (anteriormente era de 1 ano de renda). O Senhorio deverá ainda garantir o realojamento por um período não inferior a 3 (três) anos, quando anteriormente era por período não inferior a 2 (dois) anos. Na falta de acordo, aplicar-se-á a obrigação de pagamento de indemnização pelo Senhorio ao arrendatário.

Quanto ao artigo 8º, que prevê o regime da denúncia do contrato pelo Senhorio, além das demais obrigações já em vigor para estes efeitos, o legislador exige agora que o Senhorio junte na comunicação um documento da edilidade que ateste que o senhorio entregou no requerimento à edilidade os documentos exigidos no artigo 4º, n.º 5, alínea b) para os casos das obras de alteração ou ampliação. A denúncia deverá continuar a ser confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário acompanhada agora também de comprovativo de deferimento do pedido de licença ou comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia. A desocupação deve agora ser efetuada no prazo de 60 dias contados da receção da comunicação, quando antes tinha lugar no prazo de 15 dias. De salientar ainda que a indemnização deverá ser paga em duas fases: metade após confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia.

Quanto ao artigo 25º do RJOPA, a alteração efetuada foi para prever que o contrato de arrendamento se mantém em caso de morte do arrendatário realojado, nos termos acima referidos quanto ao artigo 57º-A aditado ao NRAU.

Por fim, foi aditado ao RJOPA o artigo 9º-A para prever o direito de preferência do arrendatário, no prazo de 15 (quinze) dias, em novo arrendamento celebrado pelo Senhorio, para os casos de denúncia. Este direito é oponível ao senhorio durante o prazo de 2 (dois) anos contados a partir da data de cessação do contrato de arrendamento denunciado.

Por último, o presente diploma ainda procedeu a algumas alterações relevantes ao Código Civil (CC), que adiante enunciaremos.

O artigo 1083º do CC foi novamente alterado para voltar a prever uma mora igual ou superior a 3 (três) meses que qualifique como inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento. Tratou-se, portanto, de um regresso ao passado, não muito distante.

Quanto ao artigo 1084º, no silêncio das partes agora quanto à duração do contrato de arrendamento, o mesmo considerar-se-á celebrado com prazo certo, por um período de 5 (cinco) anos, quando anteriormente era de 2 (dois) anos.

A última alteração efetuada foi ao artigo 1103º do CC para prever, concomitantemente, as alterações efetuadas no artigo 6º, 8º e 25º do RJOPA, acima enunciadas.

O presente diploma entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, i.e. dia 15 de junho de 2017.

Pese embora o legislador não tenha evidenciado, em preambulo, as preocupações que levaram à alteração legislativa sub judice, não poderemos deixar de salientar as preocupações sociais clarividentes nas alterações realizadas, as quais terão impacto nas atualizações extraordinárias de renda já efetuadas e que estão abrangidas pelo período de faseamento de 5 (cinco) anos em curso e para as futuras atualizações, sujeitando-as a um período de faseamento de 8 (oito) anos ou, em certos casos acima referidos, a 10 (dez) anos. O legislador preferiu adiar as novas atualizações de rendas para valores mais aproximados dos valores de mercado, às expensas dos Senhorios, em vez de permitir que as mesmas pudessem ter lugar no termo do período de 5 (cinco) anos e prever apoios evidentes aos arrendatários através de subsídios de renda. Muito ainda ficou por fazer e ficará para outra iniciativa legislativa.