Aнализ основных положений правил землепользования и застройки Москвы

Real Estate Alert

Автор:

28 марта 2017 года Правительством Москвы было принято Постановление № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки Москвы» (далее — «ПЗЗ»). ПЗЗ представляют собой основной документ градостроительного зонирования, который устанавливает виды разрешенного использования земельных участков и иные параметры разрешенного строительства. Таким образом, ПЗЗ создают условия для развития территорий муниципальных образований, обеспечивают права и законные интересы правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, а также создают условия для привлечения инвестиций в развитие территорий.

В настоящем Информационном письме рассмотрены основные положения ПЗЗ Москвы, проанализированы последствия, которые будет иметь их принятие для правообладателей объектов недвижимости и потенциальных инвесторов.

Среди общих положений ПЗЗ можно выделить следующие:

  • ПЗЗ приняты с учетом ранее установленного использования объектов недвижимости на основании ранее принятых градостроительных решений — проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков
  • Градостроительные регламенты установлены в ПЗЗ с учетом требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий
  • Развитие города и новое строительство согласно требованиям ПЗЗ предполагается в основном за счет территорий бывших промышленных зон
  • Территории развития составляют около 10% от всех территорий Москвы (в основном это территории промышленных зон и присоединенные территории)
  • Ограничения использования объектов недвижимости указаны в ПЗЗ в соответствии с ранее установленными в надлежащем порядке ограничениями

В ПЗЗ выделены подзоны — территории в границах территориальной зоны, которые различаются значением хотя бы одного из установленных для конкретной территориальной зоны параметров. Земельный участок может принадлежать к нескольким подзонам (в отличие от территориальных зон, границы которых не могут пересекать границы земельных участков). На земельные участки в составе подзон градостроительные регламенты также распространяют свое действие.

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в ПЗЗ сформированы на основании Классификатора видов разрешенного использования земельных участков1. Однако для объектов, для которых градостроительные регламенты2 не устанавливаются или не распространяются, могут быть установлены иные виды разрешенного использования на основании документации по планировке территории.

Большинство территорий согласно ПЗЗ относятся к территориальным зонам сохраняемого землепользования. В градостроительных регламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимости установлены те виды фактического использования, которые содержатся в ЕГРН. Установление таких зон создает защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки.

Согласно ПЗЗ во всех территориальных зонах Москвы не устанавливаются:

  • предельные размеры земельных участков и их площадь
  • минимальные отступы от границ земельных участков

Все требования градостроительных регламентов, установленные в ПЗЗ, действуют лишь в той части, в которой они не противоречат ограничениям, установленным в границах территории достопримечательных мест и зон с особыми условиями использования территории. Такое положение направлено на сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия.

ЗНАЧЕНИЕ УТВЕРЖДЕНИЯ ПЗЗ ДЛЯ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ3 ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Если фактические параметры земельных участков и объектов капитального строительства не соответствуют градостроительным регламентам, установленным в ПЗЗ, то:

  • объекты могут использоваться в соответствии с установленными в ПЗЗ требованиями, только если их использование не создает опасности для жизни и здоровья человека и окружающей среды
  • реконструкция таких объектов возможна только путем приведения их в соответствие с требованиями ПЗЗ
  • в том случае, если использование таких объектов создает опасность для жизни и здоровья человека и окружающей среды, может быть наложен запрет на их использование

Если фактические параметры земельных участков и объектов капитального строительства соответствуют градостроительным регламентам, установленным в ПЗЗ, то:

  • объекты могут использоваться в соответствии с установленными в ПЗЗ требованиями

Правообладатели всех объектов недвижимости имеют право:

  • самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков
  • получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в том случае, если существующая конфигурация земельных участков неблагоприятна для застройки

НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Сведения, содержащиеся в ПЗЗ, предоставят потенциальным инвесторам возможность:

  • при планировании своей деятельности делать выводы о том, какое разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства будет наиболее приемлемым для них
  • получать градостроительные планы земельных участков в более сжатые сроки, т.к. теперь такие планы будут представлять собой просто уточненную выписку из ПЗЗ
  • получить информацию о территориях, в которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию — что, помимо прочего, дает возможность самим инвесторам инициировать осуществление такой деятельности в отношении той или иной территории
  • осуществления строительства, которое не предусмотрено в ПЗЗ, путем внесения изменений в ПЗЗ по результатам публичных слушаний

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИ РАЗРАБОТКЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ И ПРИНЯТИИ ИНЫХ РЕШЕНИЙ УПОЛНОМОЧЕННЫМИ ГОСУДАРСТВЕННЫМИ ОРГАНАМИ

В связи с принятием ПЗЗ вся утверждаемая документация по планировке территории должна соответствовать требованиям, изложенным в ПЗЗ, в частности:

  • Документация по планировке территории (проекты планировки территории и проекты межевания территории) должна разрабатываться только в отношении территориальных зон за некоторыми исключениями
  • Предложения по функциональному назначению объектов недвижимости должны соответствовать видам разрешенного использования таких объектов, установленных в ПЗЗ
  • При подготовке градостроительных планов земельных участков в качестве видов разрешенного использования земельных участков указываются только те виды, которые предусмотрены в ПЗЗ и согласованы уполномоченными органами
  • В целях принятия проекта планировки территории, требующего внесения изменений в ПЗЗ, внесение таких изменений проводится только по результатам публичных слушаний, если иное не установлено в ПЗЗ

Решения уполномоченных органов, касающиеся земельных участков и объектов капитального строительства, должны приниматься с учетом требований ПЗЗ, в частности:

  • Решения по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также по резервированию земель должны приниматься с учетом требований ПЗЗ
  • Государственный контроль и надзор за использованием объектов недвижимости должен проводиться с учетом ограничений по их использованию, установленных в ПЗЗ

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ДЕЙСТВИЕ ПЗЗ И ПРИМЕНЕНИЕ ПЗЗ ВО ВРЕМЕНИ

ПЗЗ действуют на всей территории города Москвы, за исключением территории городских округов Троицк и Щербинка, а также территории инновационного центра «Сколково».

Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, в частности плотность застройки, предельное количество этажей или предельная высота зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка, установленные ПЗЗ, не применяются к проектной документации, по которой на день вступления в силу ПЗЗ, имелось положительное заключение строительной экспертизы проектной документации или было выдано разрешение на строительство.


Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
2 Градостроительный регламент это часть ПЗЗ, которая определяет виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также иные параметры застройки соответствующей территориальной зоны.
3 Спорным является вопрос, относятся ли арендаторы к «правообладателям» по смыслу ПЗЗ и Градостроительного кодекса.