英国脱欧与英国商业地产市场

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今年早些时候,首相戴维·卡梅伦 (David Cameron) 将英国是否应该继续留在欧盟提上了议程。

众所周知,英国脱欧的潜在影响是一个备受争议的话题,不仅会在政治家之间,而且会在我们整个民族甚至更广的范围内引发不同的意见。

在研究本文的过程中,为了明辨各政治评论员之间相互矛盾的报道、更加清楚地了解这些不同的意见,我首先查阅了我们领导人的一些言论。确定这会给这场辩论带来一些头绪?

首先,财政大臣乔治·奥斯本 (George Osborne) 把英国脱欧比作“一场持久、代价高昂、混乱的离婚”。另一方面,伦敦市长鲍里斯·约翰逊 (Boris Johnson) 表示,脱欧好比“犯人逃离监狱,为英国企业减轻了重担”。戴维·卡梅伦警告我们,脱欧将“威胁我们的经济和国家安全”,尽管特里萨·梅 (Teresa May) 在这个问题上小心谨慎,但赞成他的观点。司法大臣迈克尔·戈夫 (Michael Gove) 则表示英国脱欧将是英国积极走出的一步,尽管没有明确的政治立场,但女王赞成他的观点。随后,白金汉宫在投诉中迅速重申女王事实上保持“政治中立”。我在这方面的调查没有收获。

由于没有获得关于这一议题的明确观点,我进一步查阅了一些知名前辈的发言,他们那辈人的经验和智慧可能会让他们有一些共同点:

当我用 Google 搜索时,前工党领袖(曾担任欧盟委员会委员)尼尔·基诺克 (Neil Kinnock) 的言论位居榜首,他确信英国脱欧的影响将是“地震性的”,并将其比喻为“从悬崖边跳下去……我们的经济稳定性将面临极大的风险。”就业和养老金大臣伊恩·邓肯·史密斯 (Iain Duncan Smith) 则告诉我们,如果留在欧盟,我们将“驶向岩石”。从悬崖边跳下去会比驶向岩石更危险吗?说得更确切些, 特里萨·梅的观点比女王的观点(如果她有自己的观点)高明吗?浑水依然没有变清。

事实上,面对众多相互矛盾的信息和观点,无法确定英国脱欧究竟会对整个英国产生什么样的影响,但对我们所从事的特定行业呢?英国商业地产市场的稳健显然与我们经济的总体稳健息息相关,但应用到具体行业时,更容易具体地辨明英国脱欧的潜在利弊。

积极或中性影响的可能性

许多人认为,作为欧洲流动性最强、最透明的市场,英国即使在脱离欧盟后也很有可能继续吸引大量投资。关于英国脱欧是否会对英国房地产的国际需求产生负面影响,人们持有合理的怀疑态度,还有人进一步表示,任何短期的政治不确定事实上都有可能创造购买机会,引发我们房地产市场的繁荣。单一市场的准入权并不是公司愿意在英国投资的唯一原因。

商业地产被视为“避险”资产,尤其是在伦敦。其通常会保值或增值,受自由民主制的稳定性和安全性保护。外国投资者经常投资英国商业地产以避免本国的债务危机或其他经济问题。英国脱欧不会改变这种状况。

英镑疲软可能会吸引更多投资进入英国房地产市场。在过去,英镑对新兴市场货币相对强势使得房地产投资对一些外国投资者而言不那么有吸引力。英国脱欧可能会扭转这种局势。当英镑在全球经济衰退期间贬值时,许多外国投资者将转向英国,以相对较低的价格在主要中心位置购置物业。

英国脱欧可能会提高英国在全球的地位——脱欧会使英国无需再遵守欧盟法规条例,其中包括金融交易税。这可能会提高伦敦作为全球金融服务之都的地位,使更多资本流入英国经济,这是英国房地产市场在过去数十年中发展的关键。

在历史上,单一市场的准入权并不是投资的主要驱动因素,这意味着英国脱欧的影响将微不足道。无论如何,绝大多数进入英国房地产市场的外国资本都是用于投资而非经营。

有些因素(如我们的法律制度和语言、英国市场的规模、流动性以及透明度等)并非因为我们欧盟成员国的身份而存在,它们仍将是继续吸引投资的主要推动因素。

负面影响的可能性:

事实上,目前某些类型的企业(包括银行和保险公司)只要在英国拥有基地即可在整个欧盟经营。这个过程称为“通行”,其意味着一家英国银行可通过其英国基地为整个欧盟提供服务。这同样适用于外国银行——倘若他们在英国拥有基地。在缺乏任何与此不同的特殊安排的情况下,英国脱欧后将无法从英国基地在欧盟通行,这会降低英国对希望将其作为基地在整个欧盟经营的金融服务组织的吸引力,并可能迫使这些机构搬迁至欧洲大陆。此外,这可能会减少房屋居住者的需求,尽管有另外一种观点认为:即使金融服务公司的需求减少,来自其他行业逐渐增加的需求也能缓解对空置率和租赁的总体影响。

全球组织和公司可能会考虑减少其在英国的运营办事处。英国脱欧是否会导致房屋居住者紧张、占用率降低?

自由流动规定的变更可能会影响房地产业。例如,工人移民的减少可能会影响建设工程项目的成本,商品和服务在整个欧盟自由流通的减少可能会影响业主、租客以及开发商。

尽管英镑相对其他主要货币的贬值可能会增加人们对房地产的需求,但同时也会对进口产生负面影响,并减少国内生产总值 (GDP)。GDP 减少进而会影响租金增长。

无论英国谈判何种“优惠条款”作为英国脱欧的一部分,在短期到中期内,都将不可避免地会有一段不确定的时期。历史表明,对投资而言,无论是证券交易所或是房地产市场,不确定时期甚少是件好事。

研究显示,一般而言,商业地产行业不希望英国脱离欧盟。毕马威会计事务所 (KPMG) 近期进行的一项调查显示,66% 的房地产专家认为“英国脱欧将会对境内跨境投资产生负面影响”。尽管这对我们了解事实详情并无帮助,但能让我们了解这个行业的普遍观点,66% 代表绝大多数。

总结

总而言之,关于英国脱欧对英国商业地产市场的影响有较大争议。存在诸多赞成和反对的意见,更不必说那些认为整个辩论就是一场“空和游戏”、投票具有政治意义而非经济意义、无论结果如何英国经济都将保持相对不变的人们的各种观点。

尽管没有严格、快捷的方式预测万一英国脱欧成为现实将会发生什么,但英国脱欧是我们所有人都应表态的事情,最终,大家将会在 2016 年 6 月 23 日在投票箱中作出自己的决定。