Wohnraummietrecht – Frühe Ankündigung einer Modernisierung schadet nicht

Die erhöhte Modernisierungsumlage des Vermieters nach altem Gesetzesrecht hielt der BGH (Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19) nicht für treuwidrig.

Stand: 26. März 2021

Die zunächst im Dieselverfahren erprobte Klageart der Musterfeststellungsklage nutzte auch ein Münchener Mieterverein und verklagte den Vermieter einer Wohnanlage im Münchener Stadtteil Schwabing aufgrund erfolgter Mieterhöhungen. Der Vermieter hatte quasi gerade noch rechtzeitig Ende Dezember 2018 die Modernisierung des Wohnhauses angekündigt, bevor zum 1. Januar 2019 der aktuelle § 559 BGB in Kraft trat. Die Modernisierung selbst sollte hingegen erst Ende 2019 beginnen. Der Vermieter setzte bei seinen Mieterhöhungen noch auf den alten Wortlaut der Vorschrift und verlangte eine deutlich höhere Miete von seinen Mietern.

Nach der alten Umlageregelung war es Vermietern möglich, nach Modernisierung die Miete um bis zu 11% der Modernisierungskosten pro Jahr zu erhöhen. Seit Januar 2019 ist nunmehr lediglich eine jährliche Umlage von 8% möglich. Zudem darf sich der Mietzins innerhalb von 6 Jahren nach einer Modernisierung höchstens um 2 oder 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Das OLG München (Urteil vom 15. Oktober 2019 – MK 1/19) hielt die Modernisierungsankündigung aufgrund der zeitlichen Zäsur von einem Jahr zwischen Ankündigung und Umsetzung der Modernisierung für treuwidrig. Dem Vermieter sollte demzufolge lediglich der geringere Mieterhöhungsbetrag von 8% der Modernisierungskosten zustehen. Der BGH sah dies nun jedoch anders und gewährte dem Vermieter unter Anwendung der alten Regelung eine Umlage in Höhe von 11%. Die Revisionsinstanz stellte dabei, anders als die Vorinstanz, nicht auf die Notwendigkeit eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ab. Die Planungen seien im vorliegenden Fall zum Zeitpunkt der Ankündigung Ende 2018 bereits genügend fortgeschritten gewesen. Eine Höchstfrist zwischen Modernisierungsankündigung und Ausführungsbeginn gebe es ausdrücklich nicht. Dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter sich durch die ‘‘verfrühte‘‘ Ankündigung absichtlich noch die alte Gesetzeslage zu nutzen machen wollte.