Aufteilung der CO2 – Kosten im Mietverhältnis

Hintergrund

Nach mehreren Verhandlungen in Bundesrat und Bundestag ist das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (kurz „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“ oder auch „CO2KostAufG“) am 11. November 2022 verabschiedet worden und am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Das Gesetz steht in enger Verbindung zum Brennstoffemissionshandelsgesetz (kurz „BEHG“), wonach seit dem 1. Januar 2021 das Inverkehrbringen bestimmter Brennstoffe und die damit verbundenen Emissionen CO2-bepreist sind. In der Konsequenz stiegen dadurch die Kosten für die Energieversorgung von Gebäuden an, die die Vermieter bisher zu hundert Prozent auf ihre Mieter umlegen konnten. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz will hier klarere und fairere Rahmenbestimmungen schaffen, indem es auch dem Aspekt des verantwortungsvollen ressourcenschonenden Umgangs mit Energie Rechnung trägt.

Anwendungsbereich des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz

Das Gesetz findet grundsätzlich zwingende Anwendung für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die in der Rechtsverordnung nach § 7 Absatz 4 des Brennstoffemissionshandelsgesetzes Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind. Ebenfalls davon erfasst ist die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme oder von Wärme und Warmwasser hinsichtlich der für die Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffe.

Kostenaufteilung für Wohn- und Nichtwohngebäude

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz nicht zwischen gewerblichen und privaten Vermietern, sondern nach der Gebäudeart. Für Wohngebäude sieht das Gesetz in der Anlage eine Kostenaufteilung in zehn Stufen vor. Je niedriger der Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ausfällt, desto mehr entfällt kostentechnisch prozentual auf den Mieter. Im Umkehrschluss ist gemäß § 8 Abs. 1 S. 2 ein Nichtwohngebäude ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient. Hier dürfen die Verträge nicht so ausgestaltet werden, dass der Mieter mehr als 50 % der Kohlendioxidkosten zu tragen hat. Wenn sich der Mieter selbst mit Wärme oder Warmwasser versorgt, muss der Vermieter ihm gemäß § 8 Abs. 2 50 % der Kohlendioxidkosten erstatten, es sei denn die Parteien vereinbaren etwas anderes. Somit wird sich für Nichtwohngebäude als zulässige Höchstgrenze eine hälftige Kostenverteilung auf Mieter und Vermieter durchsetzen. Dies antizipiert das Gesetz in § 8 Abs. 4 und regelt ab 2025 die Einführung eines Stufenmodells auch für Nichtwohngebäude. Hierfür wird als neue Aufgabe im Assetmanagement die Analyse der Gebäude im Bestand hinzukommen, insbesondere hinsichtlich der Energiebilanz und der Kostenaufteilung. Die Ergebnisse genannter Analyse müssen sodann auf die Stufen der Kostenaufteilung übertragen werden. Bei Wohngebäuden ist dies schon bei aktueller Gesetzeslage notwendig.

Auswirkungen auf private und gewerbliche Vermieter

In der Gesetzesbegründung erkennt das Gesetz die Tatsache an, dass auf Vermieterseite sowohl private, als auch gewerbliche Vermieter betroffen sein können und es wird ausgeführt, dass durch die neuen Regelungen den gewerblichen und privaten Vermietern ein jährlicher Erfüllungsaufwand von rund 13 Millionen Euro entstehen wird. Seit dem 1. Januar 2023 gelten die Regelungen des CO2KostAufG, sodass sich im Asset Management auf Vermieterseite nicht nur mit neu geschlossenen Mietverträgen, sondern auch mit bestehenden Verträgen – die vom CO2KostAufG ebenfalls erfasst sind – auseinandergesetzt werden sollte. So hat der Vermieter in der erstmals 2023 anzupassenden Heizkostenabrechnung, den auf den Mieter entfallenden Anteil der Kohlendioxidkosten auszuweisen. Aufgrund der gesetzlichen Regelungen ist eine Änderung der Bestandsmietverträge zwar nicht zwingend, dennoch empfiehlt es sich einen Nachtrag zur Klarstellung des Prozesses zur Kostenaufteilung zu schließen. Bedacht werden sollte auch eine Vorbereitung auf die Erfassung und Berechnung der relevanten Daten durch den Vermieter.