Sondervermögen: Hybride Infrastruktur und regulatorische Öffnung

Gebäude, Quartiere und Industrieareale entwickeln sich zunehmend zu integrierten Energie- und Infrastruktureinheiten. Immer häufiger werden unterschiedliche Komponenten miteinander verknüpft: 

• Photovoltaikanlagen auf Dächern
• Batteriespeicher (BESS)
• Ladeinfrastruktur für E-Mobilität
• digitale Steuerungssysteme

Durch diese Verbindung entsteht eine neue Assetklasse: hybride Infrastruktur. Sie verbindet Immobilienwertschöpfung mit Energieproduktion, Flexibilitätskapazitäten und nachhaltiger Stromversorgung – ein zentraler Baustein der Energiewende.

Das ändert sich jetzt durch das geplante Standortförderungsgesetz (StFG).

Das Gesetz schafft die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen, damit:

• Energieinfrastruktur in Immobilienfonds strukturell integriert werden kann
• Investitionen in Photovoltaik, Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur rechtssicher möglich werden
• neue Geschäftsmodelle im Bereich grüne und hybride Infrastruktur entstehen

Die Ausgangslage – Gewerbebetrieb als steuerlicher Risikofaktor

Nach geltendem Recht führte jede Form des aktiven Betriebs von Infrastruktur durch eine Immobiliengesellschaft oder einen (Spezial-)Investmentfonds im Sinne des Investmentsteuergesetzes – etwa Stromerzeugung, Speicherbetrieb oder Ladeinfrastruktur – regelmäßig zum Verlust der Qualifikation als Immobiliengesellschaft sowie zur aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung auf Fonds-Ebene – mit der Folge, dass der Fonds seine steuerliche Privilegierung verliert.

Das hatte erhebliche Konsequenzen:

• Verlust der steuerlichen Transparenz und Fondsprivilegien,
• Ausschluss aus den zulässigen Anlageobjekten nach KAGB,
• und faktisches Investitionsverbot für Energieinfrastruktur im Rahmen von Immobilien-Sondervermögen.

Damit blieb die Integration von Energie- und Mobilitätswertschöpfung in Immobilienportfolios weitgehend unmöglich.

Der Betrieb von Infrastruktur machte aus einer Immobilie ein Gewerbebetrieb – und blockierte damit die Transformation der Gebäudeökonomie.

Das Standortförderungsgesetz – der Wendepunkt

Das geplante Standortförderungsgesetz (StFG) bündelt Maßnahmen aus dem früheren Zukunftsfinanzierungsgesetz II und ergänzt sie um steuerliche und beihilferechtliche Regelungen.

Ziel ist es, Investitionen in nachhaltige Standortinfrastruktur zu erleichtern und institutionelles Kapital in die Energiewende einzubinden.

Kernpunkte des Entwurfs:

• Erweiterte Definition zulässiger Immobilienobjekte (KAGB-Anpassung):
  • Energieerzeugungs-, Speicher- und Ladeinfrastruktur werden als unselbständige Bestandteile von Immobilien anerkannt, sofern sie der Versorgung des Standorts dienen.
• Steuerliche Klarstellung zur Ertragsqualifikation:
  • Einnahmen aus Energie- oder Ladebetrieb gelten künftig als Nebenerträge der Vermögensverwaltung, nicht als gewerbliche Einkünfte – die steuerlichen Privilegien, wie die Möglichkeit einer transparenten Besteuerung von Spezial-Investmentfonds, bleiben erhalten.
• Förder- und Genehmigungserleichterungen:
  • Für nachhaltige Infrastruktur im Bestand sollen vereinfachte Verfahren und steuerliche Abschreibungsanreize gelten, ergänzt um Zugänge zu öffentlichen Fördermitteln (z. B. KTF, Sondervermögen Infrastruktur & Digitalisierung).

Damit entsteht erstmals ein konsistenter rechtlicher und steuerlicher Rahmen, um Energie- und Mobilitätsinfrastruktur als Teil regulierter Immobilienstrukturen abzubilden.

Neue Wertschöpfungsketten für Immobilien und Fonds

Durch das Standortförderungsgesetz können regulierte Fonds künftig:

• Energieerzeugung und -speicherung in ihre Immobilienstrategie integrieren,
• Lade- und Mobilitätsservices über Nebengesellschaften betreiben,
• Quartiersstrom- und Eigenversorgungsmodelle rechtssicher strukturieren,
• und Energy-as-a-Service-Ansätze ohne steuerliche Risiken umsetzen.

Damit wird erstmals eine vertikal integrierte Wertschöpfung entlang der Energie- und Immobilienachse möglich – von der Fläche über die Infrastruktur bis zum Nutzer.

Hybride Infrastruktur wird vom steuerlichen Risiko zum Renditetreiber – innerhalb eines regulierten, ESG-kompatiblen Rahmens.

Schnittstelle zu Sondervermögen und Förderarchitektur

Die Öffnung des Fondsaufsichts- und Steuerrechts korrespondiert direkt mit den Zielen der Sondervermögen:

Künftig können Projekte, die PV-, Speicher- oder Ladeinfrastruktur in Immobilien integrieren, als förderfähige energiebezogene Teilinvestitionen gelten.

Dadurch entsteht eine Dreiklangstruktur aus Recht, Steuer und Förderung:

1. KAGB-Öffnung: rechtliche Zulässigkeit der Infrastrukturinvestition
2. Steuerliche Entlastung: Wahrung der Fondsprivilegien
3. Sondervermögen: Finanzierung über Bundesmittel

Öffentliche Förderung und privates Fonds-Kapital greifen damit erstmals ineinander – institutionell, skalierbar, rechtssicher.

Relevanz für internationale Investoren

Für internationale Fonds und institutionelle Anleger bedeutet das:

• Zugang zu dezentraler Energie- und Ladeinfrastruktur über regulierte Immobilienvehikel,
• Stabile regulatorische und steuerliche Rahmenbedingungen,
• Kombinierbarkeit mit Fördermitteln aus Sondervermögen und EU-Programmen,
• und ESG-konforme Investitionsprofile im Sinne der Offenlegungsverordnung.

Deutschland öffnet mit dem Standortförderungsgesetz erstmals den regulatorischen Raum, in dem Gebäude zu Energie-Assets werden.

Unser Beratungsfokus

• KAGB- und AIFMD-Einordnung hybrider Assets
• Steuerstrukturierung und Vermeidung gewerblicher Qualifikation und aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung
• Integration von Fördermitteln und Beihilferecht
• Vertragsmodelle für Energy-, Storage- und Mobility-as-a-Service-Konzepte
• Cross-Asset-Strukturierung für Real-Estate-, Infrastructure- und Energy-Investoren

Wir gestalten die Schnittstelle, an der Immobilien-, Energie- und Kapitalmarktrecht zu einem neuen Investitionsmodell zusammenwachsen.