2027 Dutch Budget – Real Estate proposal

English version below

Prinsjesdag 2026: Vastgoed tussen geopolitiek, stikstof en woningbouwambities

Prinsjesdag 2026 vindt plaats tegen een achtergrond van geopolitieke spanningen, economische onzekerheid en een minderheidskabinet dat voor de uitvoering van zijn plannen afhankelijk is van wisselende politieke steun. Desondanks bevat de Miljoenennota diverse maatregelen die van belang zijn voor de vastgoedsector, net als een aantal plannen die al zijn ingezet onder het nieuwe kabinet. In deze nieuwsflash zetten wij de belangrijkste fiscale, juridische en beleidsmatige ontwikkelingen voor vastgoedinvesteerders, ontwikkelaars, gebruikers en financiers op een rij.

 

Verhuur van woningen

De wet modernisering servicekosten

Per 1 januari 2027 treedt de Wet modernisering servicekosten in werking. De wet wordt ingevoerd om meer duidelijkheid te geven wat servicekosten precies zijn. Doel is om huurders beter te beschermen tegen onduidelijke of onterechte kosten.

Wetswijziging hospitaverhuur

Met de wetswijziging voor hospitaverhuur wil het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de drempel voor hospitaverhuur verlagen. De wetswijziging neemt belemmeringen weg die mensen die hospita willen worden vaak ervaren, zoals het beëindigen van het huurcontract bij verkoop van de eigen woning of bij verhuizing. Een huurder kan het contract altijd beëindigen, dat blijft nu ook zo. De maatregelen gelden voor huurcontracten die worden afgesloten na de inwerkingtreding van de wet. Het wetsvoorstel is in de zomer van 2026 ingediend bij de Tweede Kamer, met als streven dat de wet op 1 januari 2027 in werking treedt.

Evaluatie Wet betaalbare huur

De evaluatie vindt komend jaar plaats en gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer. Vooruitlopend daarop neemt Minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een aantal maatregelen die moeten zorgen voor meer middenhuurwoningen:

1. Woningwaarderingsstelsel: Er gaat een prijsopslag gelden voor woningen waarop de huidige WOZ-cap van toepassing is. Daardoor kunnen verhuurders op populaire locaties de maximale huurprijs bij het oorspronkelijke puntentotaal vragen, maar blijven de woningen wel vallen onder de regulering van de middenhuursector. Verder wordt de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten straks zwaarder gewaardeerd en worden de 5 minpunten voor het geheel ontbreken van buitenruimte geschrapt. Verhuurders kunnen de huurprijs verhogen naar het nieuwe maximum als er een nieuw huurcontract wordt afgesloten. Bij bestaande contracten mag de huur maximaal stijgen met de jaarlijks toegestane huurverhoging.
2. Studenten: Voor alle studenten moet het weer mogelijk worden om een tijdelijk huurcontract af te sluiten. Momenteel mogen alleen studenten die vanuit een andere gemeente verhuizen naar de stad waar ze gaan studeren eenmalig een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar krijgen. Dat moet ook gaan gelden voor studenten die al in die gemeente wonen. Tijdelijke contracten bieden verhuurders meer flexibiliteit en verkleinen daarmee de kans dat woningen worden verkocht, het zogeheten uitponden. Landelijk is bijna de helft van de studentenwoningen van particuliere verhuurders.
3. Nieuwbouwopslag: Verlenging van de nieuwbouwopslag is bedoeld om de bouw en beschikbaarheid van nieuwe middenhuurwoningen aan te moedigen. Zo krijgen investeerders voor een langere periode extra ruimte voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. De nieuwbouwopslag werd tijdelijk ingevoerd met de Wet betaalbare huur in 2024 en zou 4 jaar gelden. Deze verlenging zorgt ervoor dat verhuurders ook voor middenhuurwoningen waarvan de bouw start tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032 een prijsopslag mogen toepassen van 10% voor een periode van 20 jaar. Hierdoor komt de maximale huurprijs 10% hoger te liggen.

Wet toekomstbestendige huurcommissie

Deze wet is aangenomen in de Tweede Kamer. Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie (Wth) komen er duidelijkere regels voor procedures en meer tijd voor zorgvuldige behandeling van uw zaak bij de Huurcommissie. Op dit moment is de wet nog niet aangenomen in de Eerste Kamer. Het is daarom nog niet duidelijk wanneer de wet in werking treedt.

 

Ruimte voor woningbouw; energie, stikstof

Energie

Het kabinet onderstreept dat – ook in het licht van de afgelopen zomer - een ambitieus nationaal en internationaal klimaatbeleid hard nodig is. Tegen de achtergrond van geopolitieke onzekerheid en de noodzaak van een weerbare economie benadrukt het kabinet het belang van een toekomstbestendige energievoorziening en economische verduurzaming. Voor de vastgoedpraktijk blijven thema's als netcongestie, elektrificatie, energie-efficiëntie en de verduurzaming van gebouwen daarom onverminderd relevant. Het kabinet werkt daarom met veel urgentie verder aan meer kernenergie en wind op zee, en aan voorzieningen voor waterstof en de opslag van CO2.  Cruciaal in daarbij dat beter wordt omgegaan met de pieken en dalen in het aanbod en dat er genoeg capaciteit is op het stroomnet. De uitbreiding van het elektriciteitsnet staat daarom hoog op de agenda. Het kabinet trekt daarbij specifiek extra geld uit voor CO₂-opslagproject Aramis, maar andere investeringen in hernieuwbare energie en flexibel stroomgebruik blijven uit (al wordt er wel concreet gekeken naar het opnieuw subsidiëren van wind-op-zee-projecten). De Miljoenennota bevat op dit punt dus vooral een bevestiging van de bestaande beleidsrichting en geen ingrijpende nieuwe maatregelen voor de vastgoedsector.

Stikstof

Het kabinet heeft daarnaast opnieuw bevestigd dat het essentieel en een prioriteit is om de langdurige stikstofimpasse te doorbreken om daarmee de vergunningverlening voor woningbouw, infrastructuur en commerciële ontwikkelingen open te breken. Het kabinet benadrukt daarbij wel dat natuurherstel en de vermindering van stikstofemissies essentiële voorwaarden zijn om de vergunningverlening weer op gang te brengen en ruimte te creëren voor economische ontwikkeling en woningbouw.

Deze aankondiging bouwt voort op het eerder gepubliceerde stikstofpakket van 26 juni 2026 en het aangekondigde stikstoffonds. Dit pakket heeft tot doel de uitstoot vanuit landbouw, industrie en transport aanzienlijk te verminderen en tegelijkertijd een route te creëren naar een nieuwe stikstofdrempel (rekenkundige ondergrens). Belangrijke maatregelen uit dit pakket zijn sectorspecifieke emissiereductiedoelstellingen voor 2035, (reductie)ondersteuningsmaatregelen voor agrariërs, bufferzones rondom kwetsbare Natura 2000-gebieden en dus de introductie van een rekenkundige drempelwaarde om daarmee de regeldruk voor projecten met een beperkte stikstofimpact te verminderen. Het volledige stikstoffonds lijkt overigens nog niet te zijn meegenomen in deze begroting maar er wel alvast een eerste tranche gereserveerd voor deze transitie en (agrarisch) natuurherstel.

Woningbouw

Woningbouw blijft een van grootste beleidsprioriteiten van het kabinet. Recent zijn al vijf nieuwe grootschalige woningbouwlocaties aangewezen en daarnaast is door dit kabinet de Nota Ruimte gepubliceerd, waarin de langetermijndoelstellingen van het kabinet op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw zijn vastgelegd.

Daarnaast heeft het kabinet aangekondigd dat in het najaar het 'Actieplan Versnellen Woningbouw' wordt gepubliceerd. Naar verwachting zal dit plan vijftig praktische en snel uitvoerbare maatregelen bevatten die concreet gericht zijn op het realiseren van snelle resultaten om daarmee de woningbouwontwikkelingen daadwerkelijk te versnellen. Verder heeft het kabinet tot en met 2035 jaarlijks €1 miljard gereserveerd voor woningbouw. De zogeheten (reeds bestaande) realisatiestimulans wordt voortgezet en uitgebreid. Daarnaast gaat er €940 miljoen naar de woningbouw op de 21 grootschalige woningbouwlocaties en is er tevens aanvullend €650 miljoen begroot voor woningbouwprojecten met een onrendabele top (voortzetting: woningbouwimpuls).

Deze ontwikkelingen bevestigen dat het kabinet stikstofreductie, natuurherstel en woningbouw ziet als nauw met elkaar verbonden onderwerpen en prioriteiten.  Het kabinet zet de komende jaren vooral in op meer ontwikkelings- en vergunningsruimte en zal dit nader gaan uitwerken in nog te publiceren verdere beleidsmaatregelen.

 

Fiscaliteit

Verlaging overdrachtsbelasting voor niet-zelfbewoonde woningen van 8% naar 7%

Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen die de verkrijger niet zelf duurzaam als hoofdverblijf gaat gebruiken, wordt per 1 januari 2027 verlaagd van 8% naar 7%. Het gaat onder meer om woningen die worden aangekocht voor verhuur, als belegging of als vakantiewoning.

Met de tariefsverlaging wil het kabinet investeringen in de woningmarkt aantrekkelijker maken en de financiële drempel bij de aankoop van huurwoningen verlagen.

De verlaging geldt uitsluitend voor woningen. Voor niet-woningen, zoals kantoren, bedrijfsgebouwen en winkelpanden, blijft het algemene tarief van 10,4% van toepassing.

Box 3: toekomstig stelsel blijft onzeker

De toekomst van box 3 blijft onzeker. Het wetsvoorstel dat momenteel bij de Eerste Kamer ligt, voorziet in een stelsel op basis van werkelijk rendement vanaf 1 januari 2028. Daarbij zouden de meeste vermogensbestanddelen worden belast volgens een vermogensaanwasbenadering, waarbij zowel gerealiseerde als niet-gerealiseerde waardemutaties jaarlijks in de heffing worden betrokken.

Inmiddels is duidelijk dat binnen de coalitie ook andere varianten worden onderzocht. Een van de alternatieven is een verdergaande toepassing van een vermogenswinstbelasting, waarbij belastingheffing in beginsel pas plaatsvindt wanneer een waardestijging daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Voor Prinsjesdag is hierover echter nog geen politieke overeenstemming bereikt. Het kabinet heeft daarom geen concrete wijziging van het huidige wetsvoorstel opgenomen in het Belastingplan 2027.

Het kabinet zal de discussie met de Tweede en Eerste Kamer voortzetten. Naar verwachting volgt binnen circa zes maanden meer duidelijkheid, mogelijk in samenhang met de Voorjaarsnota 2027. Voor vastgoedbeleggers blijft daarmee met name onzeker op welk moment toekomstige waardestijgingen en andere voordelen van vastgoed in box 3 in de belastingheffing zullen worden betrokken. In het huidige wetsvoorstel geldt voor vastgoed in beginsel een vermogenswinstbelasting, waarbij waardestijgingen pas bij realisatie in de heffing worden betrokken.

Verhogen aftrekpercentage energie-investeringsaftrek (EIA)

Het EIA-aftrekpercentage wordt per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. Hierdoor kunnen ondernemers een groter deel van kwalificerende investeringen in energiebesparing en verduurzaming aanvullend aftrekken van de fiscale winst.

Voor vastgoedondernemingen kan dit met name relevant zijn bij investeringen in energiezuinige installaties en andere verduurzamingsmaatregelen voor gebouwen

 

Budget Day 2026: Real Estate Caught Between Geopolitics, Nitrogen Challenges and Housing Ambitions

Budget Day 2026 takes place against a backdrop of geopolitical tensions, economic uncertainty and a minority government that depends on varying political support to implement its agenda. Nevertheless, the Budget Memorandum contains a number of measures that are relevant to the real estate sector, just like a couple of plans that are already initiated by the cabinet. In this newsflash, we outline the key tax, legal and policy developments for real estate investors, developers, occupiers and financiers.

 

Residential Letting

Modernisation of Service Charges Act

The Modernisation of Service Charges Act (Wet modernisering servicekosten) will enter into force on 1 January 2027. The purpose of this legislation is to provide greater clarity as to what constitutes service charges and to better protect tenants against unclear or unjustified charges.

Legislative Amendment on Lodger Rentals (Hospitaverhuur)

Through amendments to the rules on lodger rentals (hospitaverhuur), the Ministry of Housing and Spatial Planning aims to lower the threshold for homeowners wishing to rent out part of their home. The proposed changes remove practical obstacles commonly encountered by resident landlords, such as complications relating to the termination of a tenancy agreement upon the sale of the owner-occupied property or a move by the homeowner. Tenants will continue to retain the right to terminate the tenancy agreement at any time. The measures will apply only to tenancy agreements entered into after the legislation comes into force. The legislative proposal was submitted to the House of Representatives in the summer of 2026, with the intention that the new rules will take effect on 1 January 2027.

Evaluation of the Affordable Rent Act

An evaluation of the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur) is scheduled for next year and must be submitted to Parliament by no later than 1 July 2027. Pending that evaluation, Minister Boekholt-O'Sullivan for Housing and Spatial Planning has announced a number of measures intended to increase the supply of mid-market rental housing:

1. Housing Valuation System (Woningwaarderingsstelsel): A rental premium will be introduced for residential properties currently subject to the WOZ cap. As a result, landlords in high-demand locations will be able to charge the maximum rent corresponding to the original points score, while the properties will remain within the regulated mid-market rental sector. In addition, the WOZ value of smaller listed national monuments will receive a higher weighting, and the current five-point deduction for the complete absence of outdoor space will be abolished. Landlords may increase rents to the new maximum level upon entering into a new tenancy agreement. For existing tenancy agreements, rent increases will remain limited to the annually permitted rent adjustment.
2. Students: Temporary tenancy agreements will once again become available to all students. At present, only students relocating from another municipality to the city where they will study may, on a one-time basis, enter into a temporary tenancy agreement for a maximum term of two years. The government intends to extend this possibility to students who are already resident in the same municipality. Temporary lease agreements provide landlords with greater flexibility and may reduce the incentive to sell rental properties individually (uitponden). Nationwide, almost half of all student housing is owned by private landlords.
3. New Construction Premium (Nieuwbouwopslag): The extension of the new construction premium is intended to stimulate the development and availability of new mid-market rental housing. Investors will receive additional scope, over a longer period, to develop such housing. The premium was introduced on a temporary basis under the Affordable Rent Act in 2024 and was originally intended to remain in effect for four years. The extension allows landlords to apply a 10% rental premium for a period of 20 years to mid-market rental housing projects whose construction commences between 1 January 2028 and 1 January 2032. As a result, the maximum permissible rent will be 10% higher.

Future-Proof Rent Tribunal Act

The Future-Proof Rent Tribunal Act (Wet toekomstbestendige huurcommissie or Wth) has been adopted by the House of Representatives. The legislation introduces clearer procedural rules and provides additional time for the careful handling of cases by the Dutch Rent Tribunal (Huurcommissie). The bill has not yet been adopted by the Senate and, consequently, it remains uncertain when it will enter into force.

 

HOUSING DEVELOPMENT; ENERGY AND NITROGEN

Energy

The cabinet emphasises that, particularly in light of the past summer, ambitious national and international climate policy remains essential. Against a backdrop of geopolitical uncertainty and the need for a resilient economy, the government underlines the importance of a future-proof energy system and the decarbonisation of the economy. For the real estate sector, themes such as grid congestion, electrification, energy efficiency and the decarbonisation of buildings therefore remain highly relevant. The government is consequently continuing, with a strong sense of urgency, its efforts to expand nuclear energy capacity, accelerate offshore wind development, and invest in hydrogen infrastructure and carbon capture and storage (CCS) facilities. A key priority is to improve the management of fluctuations in energy supply and demand and to ensure sufficient capacity on the electricity grid. Expansion of the electricity network therefore remains high on the government’s agenda. In this context, the cabinet has earmarked additional funding for the Aramis CO₂ storage project. However, further investments in renewable energy and flexible electricity consumption are largely absent, although the government is actively considering the reintroduction of subsidies for offshore wind projects.

The cabinet therefore primarily confirms the existing policy direction and does not introduce any significant new measures specifically affecting the real estate sector.

Nitrogen

The cabinet has also reaffirmed that breaking the long-standing nitrogen deadlock is both essential and a key policy priority in order to unlock permitting for housing, infrastructure and commercial developments. At the same time, the government emphasises that nature restoration and the reduction of nitrogen emissions remain essential prerequisites for restarting permit issuance and creating room for economic development and residential construction. This announcement builds on the nitrogen package published on 26 June 2026 and the previously announced nitrogen fund. The package seeks to substantially reduce emissions from agriculture, industry and transport, while establishing a pathway towards a new nitrogen threshold (calculation-based de minimis threshold). Key measures include sector-specific emission reduction targets for 2035, support and transition measures for the agricultural sector, buffer zones around vulnerable Natura 2000 areas, and the introduction of a calculation threshold aimed at reducing the regulatory burden for projects with a limited nitrogen impact.

Notably, the full nitrogen fund does not yet appear to have been included in this budget, although an initial tranche has been reserved to support the transition and ecological restoration, particularly in rural areas.

Housing

Housing remains one of the cabinet’s foremost policy priorities. Earlier this year, five new large-scale residential development locations were designated. In addition, the government published the Spatial Planning Vision (Nota Ruimte), setting out its long-term objectives for spatial development and housing delivery.

The cabinet has furthermore announced that the Action Plan Accelerating Housing Development (Actieplan Versnellen Woningbouw) will be published this autumn. The plan is expected to contain fifty practical and rapidly deployable measures designed to generate quick wins and materially accelerate housing delivery. In support of these ambitions, the government has earmarked €1 billion annually for housing development through 2035. The existing Housing Delivery Incentive (Realisatiestimulans) will be continued and expanded. In addition, €940 million has been allocated to housing development across 21 large-scale residential growth locations, while a further €650 million has been reserved for projects facing viability gaps through the continuation of the Housing Development Impulse (Woningbouwimpuls).

These developments confirm that the cabinet views nitrogen reduction, nature restoration and housing development as closely interconnected policy priorities. Over the coming years, the government’s focus will remain on creating additional development and permitting capacity, with further details to be set out in upcoming policy initiatives and legislative measures.

 

TAX

Reduction of Real Estate Transfer Tax for Non-Owner-Occupied Residential Properties from 8% to 7%

The real estate transfer tax (RETT) rate applicable to residential properties that the acquirer will not use as their principal residence on a long-term basis will be reduced from 8% to 7% with effect from 1 January 2027. This includes, among other things, residential properties acquired for rental purposes, investment purposes, or as holiday homes.

Through this rate reduction, the government aims to make investment in the housing market more attractive and to lower the financial threshold for the acquisition of rental properties.

The reduction applies exclusively to residential properties. For non-residential real estate, such as office buildings, industrial premises and retail properties, the general RETT rate of 10.4% will remain applicable.

Box 3: Future Tax Regime Remains Uncertain

The future of Box 3 remains uncertain. The legislative proposal currently pending before the Senate provides for a system based on actual returns as from 1 January 2028. Under that proposal, most assets would be taxed under a capital accrual system, pursuant to which both realised and unrealised changes in value would be included in the taxable base on an annual basis.

It has since become clear that alternative approaches are also being considered within the governing coalition. One of the alternatives under discussion is a broader application of a capital gains tax system, under which taxation would generally take place only when an increase in value is actually realised.

However, no political agreement had been reached on this issue prior to Budget Day. Consequently, the government has not included any concrete amendments to the current legislative proposal in the 2027 Budget Plan.

The government will continue discussions with both the House of Representatives and the Senate. Greater clarity is expected within approximately six months, possibly in conjunction with the 2027 Spring Memorandum (Voorjaarsnota). For real estate investors, uncertainty therefore remains, in particular regarding the point in time at which future increases in value and other benefits derived from real estate held in Box 3 will become subject to taxation. Under the current proposal, real estate is generally subject to a capital gains tax approach, under which increases in value are only taxed upon realisation.

Increase in the Energy Investment Allowance (EIA) Deduction Percentage

The EIA deduction percentage will be increased from 40% to 45.5% with effect from 1 January 2027. As a result, entrepreneurs will be able to deduct a larger portion of qualifying investments in energy-saving and sustainability measures from their taxable profits.

For real estate businesses, this may be particularly relevant in relation to investments in energy-efficient installations and other sustainability measures for buildings.