Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes auf Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer

Die Bundesregierung bereitet eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vor. Ein entsprechender Gesetzesentwurf soll noch vor der Sommerpause im Deutschen Bundestag verabschiedet werden. Kernziel der Gesetzesänderung ist, dass beim Einbau neuer Heizungen ab 2024 konsequent auf erneuerbare Energie gesetzt wird.

Um was geht es?

Grundsätzlich muss ab dem 01.01.2024 jede neu eingebaute Heizung in Neubau- und Bestandsgebäuden, gleich ob Wohn- oder Nichtwohngebäude, mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen, um bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen darüber hinaus in den nächsten 20 Jahren Schritt für Schritt alle Heizungen auf erneuerbare Energien umgestellt werden.

Welche Erfüllungsoptionen bestehen?

Um die gesetzlichen Vorgaben an eine GEG-konforme Heizung zu erfüllen, können die Eigentümerinnen und Eigentümer aus verschiedenen Technologien frei wählen. Die GEG-Novelle sieht dennoch primär folgende Technologiearten in einem Katalog vor: Der Anschluss an ein Wärmenetz, der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe, das Nutzen einer Stromdirektheizung, der Einbau einer Hybridheizung, eine Heizung auf Basis von Solarthermie oder der Einbau von Wasserstoffheizungen. Denn beim Verwenden derartiger Technologien wird auf das Bestehen eines rechnerischen Nachweises verzichtet, dass die Heizungsanlage die erneuerbare Energien-Vorgabe von 65 % einhält – die gesetzlichen Voraussetzungen gelten als erfüllt. Daneben ist jede andere Form der Heizung auf Grundlage von erneuerbaren Energien bzw. eine Kombination der genannten Erfüllungsoptionen zulässig, jedoch ist dann ein rechnerischer Nachweis zu erbringen.

Müssen Bestandsheizungen, die die Vorgaben nicht einhalten, sofort ausgetauscht werden?

Bestehende funktionierende Heizungen müssen zunächst nicht ausgebaut werden – es gibt keine sofortige Austauschpflicht. Auch sind Reparaturen weiter möglich. Die grundsätzliche Austauschpflicht ineffizienter Kessel nach 30 Jahren des heute bereits geltenden GEG bleibt jedoch weiter erhalten, ebenso wie die bestehenden Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Vorsicht: Heizkessel dürfen jedoch längstens bis zum 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, spätestens dann ist ein Austausch fällig. Ist die Heizung zwischenzeitlich irreparabel kaputt, greifen Übergangsfristen: Bis zum Einbau einer Heizung, die die neuen Vorgaben erfüllt, kann vorübergehend eine (ggf. gebrauchte) fossil betriebene Heizung eingebaut werden, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Ausfall der alten Heizung planmäßig auf eine Heizung umgestellt wird, die die neuen Vorgaben erfüllt. Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz bereits absehbar ist, gelten ebenfalls Übergangsfristen. Ebenso für Eigentümerinnen und Eigentümer mit Zentral- bzw. Etagenheizungen.

Können Kosten für einen Heizungsaustausch auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Bei einem Austausch der Heizungsanlage, ohne dass die bestehende Anlage defekt gewesen ist, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, sofern die neue Anlage bspw. energiesparender als zuvor ist. In diesem Fall können die Kosten für den Austausch im gesetzlichen Rahmen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Dies gilt auch dann, wenn der Austausch aufgrund der GEG-Novelle gesetzlich vorgeschrieben ist. Handelt es sich hingegen um einen Austausch aufgrund eines Defektes der Bestandsheizung, liegt eine modernisierende Instandhaltungsmaßnahme vor, sofern auch hier die neue Anlage energiesparender als zuvor ist. In diesem Fall können nur die Kosten umgelegt werden, die über eine bloße Instandhaltungsmaßnahme hinausgehen. Mieterschutzverbände kritisieren hier eine unangemessene Abwälzung der Investitionskosten auf Mieterinnen und Mieter. Zwar sind laut der Bundesregierung Härtefallregelungen in der GEG-Novelle vorgesehen, jedoch ist nicht auszuschließen, dass noch hinsichtlich des Mieterschutzes Änderungen vorgenommen werden.

Fazit

Dass das Thema Energieeffizienz und ESG seit dem Ukraine-Konflikt und den verbindlichen Klimaschutzzielen der Bundesregierung an Fahrt gewinnt, ist kein Geheimnis. Die GEG-Novelle reiht sich in eine Kette von Initiativen der Bundesregierung ein, um die verbindlichen Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erfüllen (so bspw. auch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz). Neben der GEG-Novelle plant die Bundesregierung zudem ein Gesetz zur Steigerung der Energieeffizienz sowie zur Änderung des Energiedienstleistungsgesetzes. Zweck dieses Gesetzesvorhabens ist es, die Energieeffizienz zu steigern und dadurch zur Reduzierung des Primär- und des Endenergieverbrauchs sowie des Imports und Verbrauchs von fossilen Energien, zur Verbesserung der Versorgungssicherheit und zur Eindämmung des weltweiten Klimawandels beizutragen. Darüber hinaus sollen die nationalen Energieeffizienzziele und die Einhaltung der europäischen Zielvorgaben gewährleistet werden. So müssen Unternehmen mit einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von mehr als 2,5 Gigawattstunden gesetzlich festgelegte Endenergieeinsparmaßnahmen umsetzen. Unternehmen mit einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von mehr als 15 Gigawattstunden müssen ein Energie- und Umweltmanagementsystem einrichten. Besonders die Betreiber von Rechenzentren müssen mit weiteren Auflagen rechnen: Hier sind langfristig Energieverbrauchseffektivitätswerte von kleiner gleich 1,3 einzuhalten. Zudem bestehen weitere Auflagen hinsichtlich der in Rechenzentren entstehenden Abwärme und des Vorhandenseins von Wärmenetzen. Für Immobilienhalter verschärft sich hierdurch der Druck das Thema ESG im Bestand anzugehen.