Vom Mietrecht Update bis Modernisierungsschub

Der aktuelle Referentenentwurf des BMJ setzt bereits ein deutliches Zeichen für eine weitere Systematisierung des Mietrechts und für den Ausbau mieterschützender Instrumente. Der Deutsche Mieterbund fordert hingegen noch weitergehenden Mieterschutz und hält die geplanten Änderungen nicht für ausreichend.

Auf Vermieterseite dürften die Neuerungen zu Erschwernissen etablierter Geschäftsmodelle, wie der Vermietung von privaten Studentenwohnheimen, führen. Hinzu kommen wirtschaftliche Unsicherheiten in Zeiten von inflationsstarken Jahren, da die Entwertung nicht vollständig an den Mieter weitergegeben werden kann.

Aktuell sieht der Entwurf für angespannte Wohnungsmärkte eine Reihe materiell‑rechtlicher und verfahrensrechtlicher Anpassungen vor:

• Regulierung der möblierten Vermietung: Künftig ist der Möblierungszuschlag, der sich am Zeitwert der Möblierung orientiert, prävertraglich offenzulegen; als normative Orientierung soll für voll möblierte Wohnungen eine Pauschale i. H. v. 5 % der Nettokaltmiete dienen. Ziel ist es, Umgehungskonstellationen im Kontext der Mietpreisbremse zu reduzieren und die Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe zu erleichtern.
• Kappungsgrenze bei Indexmieten: Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine jährliche Begrenzung von Mieterhöhungen auf 3,5 % eingeführt werden. Dies soll inflationsbedingte Kostensteigerungen abfedern und das Risiko überproportionaler Belastungen der Mieterseite reduzieren.
• Neujustierung der Kurzzeitvermietung: Kurzzeitmietverhältnisse sollen künftig auf maximal 6 Monate beschränkt sein, bei gleichzeitiger Pflicht zur Darlegung eines besonderen Anlasses auf Mieterseite. Dadurch wird die Abgrenzung gegenüber regulären Mietverhältnissen rechtssicherer ausgestaltet. Nach Ablauf der 6 Monate gilt dann ebenfalls die Mietpreisbremse.
• Erleichterungen für Vermietende: Die Wertgrenze für Modernisierungen im vereinfachten Verfahren wird auf 20.000 Euro angehoben – ein Schritt, der insbesondere Kleinvermietern die Durchführung rechtssicherer Modernisierungsmaßnahmen erleichtert.
• Erweiterung der Schonfristwirkung: Die Möglichkeit der Schonfristzahlung wird auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs erweitert – allerdings nur einmal pro Mietverhältnis. Dies stellt eine wesentliche Änderung des bisherigen Kündigungsrechts dar.

Der Entwurf befindet sich derzeit im Konsultationsverfahren zwischen Bund, Ländern und Verbänden. Ausschlaggebend wird sein, welche Detailregelungen im Rahmen der Ressort‑ und Verbändebeteiligung fortbestehen und welche modifiziert werden.

Die vorgeschlagenen Regelungen unterstreichen das gesetzgeberische Ziel, den (angespannten) Wohnungsmarkt weiter zu regulieren und den Mieterschutz zu stärken.

Welche Folgen dies im Einzelnen für die Vermietungspraxis und den Wohnungsmarkt haben wird, bleibt derzeit abzuwarten und wird maßgeblich von den finalen Ausgestaltungen abhängen.

Im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens bleibt daher abzuwarten, inwieweit einzelne Regelungsinhalte noch modifiziert werden. Entscheidend wird sein, ob am Ende eine ausbalancierte Lösung erreicht wird, die sowohl die Bedürfnisse der Mieterseite als auch stabile und praxistaugliche Rahmenbedingungen für Vermietende berücksichtigt.