Indexklauseln im Gewerberaummietrecht: Wenn Dogmatik weiterdenkt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) eine seit Jahren kontrovers diskutierte Frage erstmals höchstrichterlich entschieden: Formularmäßige Indexklauseln unterliegen trotz § 8 PrKG der AGB‑Kontrolle – mit ex‑tunc‑Unwirksamkeit nach § 307 BGB.

Das ist eine Zäsur – auch vor dem Hintergrund, dass in der Literatur lange Zeit vertreten wurde, § 8 PrKG sei als Spezialregelung zu verstehen, um Rückabwicklungsrisiken und Rechtsunsicherheiten zu vermeiden, wie etwa in einem Aufsatz aus dem Jahr 2009 (vgl. z.B. Aufderhaar/Jaeger, Praxisrelevante Probleme beim Umgang mit Preisklauseln im Gewerberaummietrecht - Wertsicherung der Miete in Zeiten drohender Inflation als Folge der Finanzmarktkrise, NZM 2009, 564 (575)). Der BGH setzt nun einen anderen Akzent – und tut dies mit einer Begründung, die dogmatisch nachvollziehbar ist.

Der Senat macht deutlich, warum Preisklauselrecht und AGB‑Recht nicht konkurrieren, sondern unterschiedliche Regelungsziele verfolgen: Das Preisklauselgesetz dient der Geldwert‑ und Preisstabilität und damit primär öffentlichen Interessen. Die AGB‑Kontrolle hingegen prüft die vertragliche Risikoverteilung im konkreten Schuldverhältnis. Diese Schutzrichtungen stehen nicht nebeneinander, sondern ergänzen sich.

Hinzu kommen zwei Argumente, denen sich kaum entziehen lässt:

• Der Wortlaut des § 8 PrKG beschränkt seine Rechtsfolgen ausdrücklich auf Verstöße „gegen dieses Gesetz“. Eine Sperrwirkung gegenüber § 307 BGB lässt sich daraus nicht herleiten.
• Die Entstehungsgeschichte zeigt, dass der Gesetzgeber mit § 8 PrKG Rückabwicklungsprobleme bei individualvertraglichen Preisklauseln entschärfen wollte – nicht aber die AGB‑Kontrolle formularmäßiger Klauseln suspendieren wollte.

Ebenso klar weist der BGH das klassische Gegenargument zurück, eine ex‑tunc‑Unwirksamkeit führe zu unzumutbaren Rückabwicklungen oder einer Überlastung der Gerichte. Praktikabilität rechtfertigt keine systemwidrige Privilegierung des Verwenders.

Die Entscheidung ist daher weniger ein Bruch als eine konsequente dogmatische Präzisierung. Sie zwingt dazu, frühere Positionen zu überprüfen – und bestätigt, dass auch scheinbar „technische“ Klauseln wie Indexierungen keiner pauschalen Schonung unterliegen.

Fazit: Indexklauseln sind kein Selbstläufer. Wer formularmäßig gestaltet, muss AGB‑fest arbeiten – alles andere ist kein Gestaltungsspielraum, sondern ein kalkulierbares Risiko und erfordert daher guten Rat durch Profis.