Bail commercial : l’obligation de délivrance face à la prescription

3ème Chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-19.292¹

En présence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le preneur se trouve confronté à deux régimes distincts : l’exécution forcée de cette obligation demeure possible tant que l’inexécution perdure, tandis que l’indemnisation des préjudices issus du manquement reste soumise à la prescription quinquennale.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ces principes dans un arrêt récent.

 

1. Rappel des faits

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu le 1er juin 1997 sur des locaux destinés à une activité de boulangerie. Le fonds de commerce a été cédé en 2003, entraînant un changement de preneur. Le 4 juillet 2017, le bail a été renouvelé et le 20 juin 2019, les locataires ont assigné le bailleur afin d’obtenir la délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Pour s’opposer à ces demandes, la bailleresse invoquait la prescription, en soutenant que les locataires connaissaient la configuration des lieux et les droits attachés à cette cour depuis 2003. La cour d’appel avait accueilli cette analyse et déclaré l’action irrecevable car prescrite.

Cette solution est censurée par la troisième chambre civile.

 

2. Caractère continu de l’obligation de délivrance pendant la durée du bail

Dans son arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation casse l’arrêt sur le fondement des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil.

Elle rappelle d’abord que le bail est le contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix (art. 1709 précité).

Elle rappelle ensuite que le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée (art. 1719 précité relatif à l’obligation de délivrance).

Enfin, elle vise l’article 2224 du code civil, qui soumet les actions personnelles ou mobilières à une prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La Cour de cassation énonce que « cette obligation [de délivrance] continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». Elle en déduit que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, et, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution mais sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.

Autrement dit, la persistance du manquement empêche de raisonner comme si tout s’était joué au jour de l’entrée dans les lieux ou au moment où le preneur a pris connaissance de la difficulté. Tant que le défaut de délivrance subsiste, l’obligation du bailleur continue de produire ses effets et peut encore être judiciairement poursuivie.

En effet, pour déclarer l’action prescrite, la cour d’appel avait retenu que les locataires connaissaient, dès le 23 janvier 2003, la configuration de la cour litigieuse et les droits qu’ils détenaient sur celle-ci.

Elle en avait déduit que le délai de prescription avait commencé à courir à cette date, de sorte que l’action introduite en 2019 était tardive.

La Cour de cassation rejette ce raisonnement. Elle reproche aux juges du fond d’avoir statué ainsi alors que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice. En présence d’une obligation continue, la seule ancienneté de la situation ou la connaissance initiale de l’état des lieux ne suffisent donc pas à faire obstacle à une action en exécution forcée dès lors que l’inexécution se poursuit encore.

 

3. Portée de la décision

La solution retenue distingue :

• D’un côté, l’exécution forcée en nature : elle reste ouverte aussi longtemps que le bailleur manque à son obligation de délivrance. Le preneur peut donc saisir le juge pour obtenir la mise en conformité de la situation tant que l’inexécution perdure.
• D’un autre côté, la réparation pécuniaire : elle demeure enfermée dans le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil. Le locataire peut être indemnisé, mais seulement pour les préjudices subis au cours des cinq années précédant sa demande en justice.

La portée pratique de l’arrêt est importante. Il rappelle que l’obligation de délivrance n’est pas une obligation ponctuelle, épuisée lors de la remise initiale des lieux. Elle accompagne l’exécution du bail pendant toute sa durée. La prescription n’efface donc pas, par principe, la possibilité d’exiger l’exécution de cette obligation, elle limite seulement, dans le temps, l’étendue de l’indemnisation pouvant être obtenue.

Cette décision s’inscrit dans une ligne désormais bien affirmée par la Cour de cassation notamment par ses arrêts des 10 juillet 2025 (n° 23-20.491) et 4 décembre 2025 (n° 23-23.357).

 

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¹ https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053641948?page=1&pageSize=10&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT