Bail commercial : portée de l’obligation de communication des justificatifs de charges

Chambre civile 3, 29 janvier 2026, 24-14.982 ¹

En matière de bail commercial, le bailleur qui procède à une régularisation de charges doit être en mesure d’en justifier le montant et, à la demande du preneur, lui transmettre les pièces correspondantes. La simple mise à disposition de ces documents est insuffisante.

 

1. Une régularisation de charges contestée

En l’espèce, un bailleur avait donné à bail commercial des locaux à usage de bureaux. À la suite d’un commandement de payer les charges visant la clause résolutoire, le preneur l’a assigné afin d’en contester le bien-fondé.

Le preneur contestait les sommes réclamées et demandait la restitution de provisions qu’il estimait insuffisamment justifiées. De son côté, le bailleur faisait valoir qu’il avait établi des redditions de charges détaillées et soutenait avoir rempli ses obligations en mettant les factures à disposition de son preneur.

La cour d’appel avait suivi cette analyse, retenant en substance que le preneur avait la possibilité de consulter les pièces et de vérifier la consistance des dépenses.

Cette solution n’a pas été suivie par la troisième chambre civile.

 

2. Le refus d’une simple mise à disposition de la documentation

Dans son arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt sur le fondement de l’article 1134 ancien du Code civil, devenu l’article 1103, et 1353 du Code civil² ainsi que des articles L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce.

Ces deux derniers énoncent respectivement que :

• « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire (…) » et que ;
• « L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Selon ces textes :

• Il incombe au bailleur, qui réclame le paiement de charges ou entend conserver des provisions, d’en justifier l’existence et le montant ;
• Le bailleur a une obligation de communication au preneur de tout justificatif de charges dès que celui-ci en fait la demande.

La question était de savoir si cette obligation de communication supposait un envoi effectif des pièces ou si leur simple mise à disposition pouvait suffire.

La Haute Juridiction retient la première solution et consacre ainsi une obligation positive : le bailleur doit transmettre les pièces au preneur qui les demande et ne peut se contenter de les tenir à sa disposition. Combinée aux règles de preuve du droit commun, cette solution implique qu’il soit également en mesure d’établir cette transmission.

 

3. Une décision en faveur de la transparence en matière de charges

Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement plus large de transparence en matière de charges locatives dans le cadre d’un bail commercial. Depuis la réforme issue de la loi Pinel, le contentieux des charges ne relève plus seulement de la mécanique contractuelle classique : il existe désormais un cadre légal précis imposant au bailleur de détailler, répartir et justifier les sommes réclamées au preneur.

Un bailleur ne peut donc ni réclamer utilement des charges ni conserver des provisions sans être capable d’en justifier le fondement, pièces à l’appui, et sans transmettre ces pièces lorsque la demande en est faite par le preneur.

Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin.

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¹ https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053430199
² Qui énoncent respectivement que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver »