8 mai 2026

Baux commerciaux : nouveautés et questionnements introduits par la loi de simplification de la vie économique

Rédigé par:Gabriel DalarunYasmine Chaoui

Plus de deux ans après son dépôt initial au Sénat (et bien que non encore promulguée, suite à la saisine du Conseil constitutionnel), la loi de simplification de la vie économique (dite « loi SVE ») a été adoptée par les deux chambres du Parlement, les 14 et 15 avril 2026.

Les dispositions relatives aux baux commerciaux, objet de la présente étude, sont principalement destinées aux locaux à usage de commerce et s'inscrivent dans un objectif de rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleurs et preneurs.

I. L’encadrement du champ d’application du droit de préemption Pinel

Il aura fallu plus d’une décennie pour que le législateur se saisisse des difficultés pratiques nées de l’interprétation du dispositif relatif au droit de préemption commercial instauré par la loi « Pinel » du 18 juin 2014.

Par la loi SVE, le législateur tente de trancher une question déterminante¹ : le droit de préemption « Pinel » est-il applicable en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux ? En d’autres termes, convient‑il d’ouvrir un tel droit au bénéfice d’un locataire qui n’exploite aucun fonds de commerce dans les locaux ?

L'article L. 145-46-1 du Code de commerce est désormais complété par une double définition², l’une relative aux artisans l’autre aux commerçants. Constatons d’emblée une certaine asymétrie entre ces deux définitions :

Le local artisanal est défini par renvoi à une liste préexistante – établie par décret en Conseil d’Etat³, cette liste sera aisément adaptable au fil du temps.
Le local à usage commercial, lequel suscite plus d’interrogations pratiques, bénéficie d’un traitement plus ciblé puisque le législateur en livre une définition en deux volets :
1. d’une part, une définition positive, à savoir un local « destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial » – notons que cette définition diffère substantiellement des définitions préexistantes de commerçant⁴ et d’actes de commerce⁵; et
2. d’autre part une exclusion claire : les « locaux à usage exclusif de bureau et [les] entrepôts » sont désormais expressément exclus du champ d’application du droit de préemption commercial. Cette exclusion s'explique par la nature même de ces locaux : les bureaux et entrepôts, où aucun fonds de commerce n'est en principe exploité, ne relèvent du statut qu'à titre volontaire.

Est-ce à dire que le champ d’application du droit de préemption commercial est désormais dénué d’équivoque : probablement pas. Gageons que la notion de « service à caractère commercial » visée ci-dessus sera le nouvel épicentre de la controverse.

II. La mensualisation du loyer à la demande du preneur

Le preneur à bail d’un local destiné à une activité de commerce pourra désormais requérir de son bailleur la mensualisation des loyers⁶.

Rappelons d’abord que, le plus souvent, les loyers commerciaux sont payés trimestriellement et d’avance – l’objectif de la mensualisation est notamment de faciliter la gestion de trésorerie des locataires. Rappelons ensuite que les baux ne pourront pas prévoir de stipulation contraire à ce nouveau dispositif⁷, lequel a vocation à s’appliquer aux baux en cours.

Les conditions d’application de cette nouvelle disposition sont assez claires : la mensualisation des loyers est « de droit » ; elle peut être obtenue sur simple demande du locataire (à la lecture des dispositions nouvelles, une demande, même orale, pourrait suffire). Une fois la demande effectuée la mensualisation prendra effet « à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail » (soit à compter du prochain trimestre, généralement calendaire).

La demande de la mensualisation des loyers reste néanmoins conditionnée à « l’absence d’arriérés [de] loyer et […] charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». L’absence de définition ou d’encadrement des « contestations préalables » dont il est ici question ne manquera sans doute pas de poser des difficultés pratiques.

Le champ d’application de ce dispositif suscite à notre sens plus de questions. La possibilité d’obtenir la mensualisation « de droit » ne concerne que les seuls locataires de locaux « destiné[s] à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Le législateur reprend ici (à première vue du moins) la même définition du local commercial que celle mentionnée ci-dessus relative au droit de préemption.

Notons cependant qu’il n’est pas, contrairement au texte sur le droit de préemption, fait de renvoi à la liste des activités considérées comme artisanales (supposons que cette liste aurait néanmoins vocation à s’appliquer ici).

Plus problématique encore : alors que le dispositif relatif au droit de préemption comporte, outre la définition positive rappelée ci‑dessus, une exclusion expresse visant les « locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts », cette exclusion ne se retrouve pas dans le texte consacré à la mensualisation du loyer. Cette asymétrie manifeste ne peut qu’interroger. Les locataires de bureaux et d’entrepôts pourront‑ils dès lors se prévaloir de la mensualisation « de droit » du loyer ? L’hypothèse paraît discutable ; force est toutefois de constater que, par son demi‑silence, le texte soulève ici davantage de questions qu’il n’en résout.

III. L'encadrement des garanties locatives

La question de la garantie locative occupe fréquemment une place centrale dans la négociation des baux commerciaux – ou plutôt celle des garanties locatives, dès lors qu’il n’est pas rare qu’il soit demandé au locataire de fournir, alternativement ou parfois cumulativement, un dépôt de garantie, une garantie autonome à première demande (souvent émise par un établissement bancaire) ou encore un cautionnement (généralement consenti par une entité appartenant au groupe du preneur).

La loi SVE change ici profondément le cadre existant en complétant l’article L. 145‑40 du Code de commerce⁸ et en prévoyant inter alia un encadrement du montant des garanties locatives lequel s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. L’étude de cette disposition nouvelle appellerait un développement autonome ; dans cette attente, les remarques et questions suivantes peuvent être formulées :

En synthèse : le bailleur ne peut demander au locataire (d’un local destiné à « l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ») de payer des sommes à titre de garantie excédant 3 mois de loyer.
Le texte prévoit qu’il « en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. » Cette formulation suscite une interrogation cruciale : le bailleur peut-il demander alternativement ou cumulativement un dépôt de garantie de 3 mois et une garantie dite « documentée » (e.g. GAPD ou cautionnement) de 3 mois ? Les versions antérieures du texte de loi⁹ nous laissent à penser qu’il serait (encore) possible de cumuler un dépôt de garantie de 3 mois et une garantie « documentée » de 3 mois.
Ce dispositif nouveau ne s’appliquera, par renvoi à l’article L. 145-32-1 précité, qu’aux locaux « destiné[s] à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Même texte et donc même questionnement sur la notion de « services à caractère commercial [ou artisanal] » (notamment voir section II ci-dessus).
Les clauses dites de garnissement sont-elles incluses dans le texte nouveau qui vise une grande variété de garanties, en ce compris celles se rapportant à « la valeur des biens » ?
Les garanties de prise de possession des locaux (souvent prévues dans les baux conclus à terme ou en l’état futur d’achèvement) sont-elles concernées par l’encadrement prévu par le nouvel article L. 145‑40 ?
Le troisième alinéa du nouvel article L. 145‑40, relatif au sort des garanties locatives en cas de cession de l’immeuble, soulève plus de difficultés encore :
- Le législateur introduit ici une innovation notable : la « caducité » des garanties dites documentées (e.g., cautionnements et garanties à première demande) en cas de cession de l’immeuble – assortie d’une obligation corrélative, pour le cédant, de restituer ces garanties au preneur.
- Cette nouvelle disposition (introduite par un texte ayant pour objectif la « simplification de la vie économique ») poussera-t-elle les investisseurs immobiliers à conditionner la vente de l’immeuble à la remise de nouvelles garanties locatives au bénéfice de l’acquéreur ?
- Comment, par ailleurs, articuler cette « caducité » avec (i) le caractère autonome de la garantie à première demande, ou encore (ii) le caractère accessoire du cautionnement, attaché à un bail qui, pour sa part, se poursuit en cas de cession de l’immeuble ?
- Ce régime de la « caducité » des garanties documentées en cas de changement de bailleur s’applique-t-il aux seuls baux portant sur des locaux commerciaux et artisanaux ou à tous les baux commerciaux (dans le silence du texte sur ce point, le doute subsiste) ?

IV. Les clauses tunnel sur l'ILC

Nous ne reviendrons pas ici sur toutes les difficultés suscitées par les dispositifs contractuels visant à encadrer les clauses d’échelle mobile. Rappelons simplement que toutes les stipulations encadrant l’indexation (souvent nommées plafonds, ou planchers ou tunnels selon les cas) ont, de façon récurrente, été sanctionnées par la jurisprudence sur le fondement du Code monétaire et financier¹⁰ et/ou du Code de commerce¹¹. Rappelons également que le législateur a lui-même introduit récemment des plafonnements de l’indice des loyers commerciaux (ILC)¹² là où le juge sanctionnait sévèrement ce type de mécanisme contractuel¹³ et se montrait parfois plus clément à l’égard des clauses dites « tunnel » en raison de leur réciprocité¹⁴.

C’est précisément ces clauses « tunnel » qui seront désormais admises¹⁵ pour les baux de « locaux à usage commercial », sous réserve que l’encadrement s’exerce « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » (ainsi, un mécanisme plafonnant la variation du loyer à +3 % et −3 % serait licite, là où un encadrement asymétrique à +3 % et −2 % ne le serait pas).

La rédaction de l'article appelle quelques observations et suscite diverses interrogations :

Le texte autorise l'encadrement de « la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 ».

Une lecture sans doute trop littérale de cette disposition pourrait conduire à considérer qu’un encadrement de la variation indiciaire serait admis dans le cadre de la mise en œuvre de l’article L. 145‑38 du Code de commerce (révision triennale) et/ou de l’article L. 145‑39 (révision en cas de variation de plus de 25 % du loyer résultant d’une clause d’indexation), mais pas nécessairement (puisque le texte ne le dit pas, ou pas clairement) dans le cadre de la variation annuelle du loyer résultant de la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile elle‑même.

En présence d’une clause d’indexation assortie d’un « tunnel », ce « tunnel » doit-il être de facto répercuté dans le calcul du plafonnement applicable au titre de l’article L. 145-38 alinéa 3 ? La référence à l’article L. 145-39 dans le nouvel article L. 145-38-1 est-elle réellement nécessaire ? Devient-il possible d’encadrer le plafonnement issu de la variation indiciaire à prendre en compte pour l’application de l’article L. 145-38 (pourtant d’ordre public), indépendamment de tout mécanisme d’encadrement de la variation du loyer indexé lui‑même ?

V. La clause résolutoire

La clause résolutoire, qui permet principalement au bailleur de faire constater la résiliation du bail, en cas de défaut de paiement du loyer n’est pas, et n’a jamais été, d’une grande efficacité pour le bailleur. En effet le locataire dispose d’un arsenal robuste pour y faire échec : régulariser sa situation dans le mois suivant la notification lui ayant été adressée par le bailleur, contester (au fond) la requête du bailleur (généralement faite en référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile), obtenir des délais, voire une suspension des effets de la clause.

Un tel arsenal justifiait que l’on s’interroge sur l’intérêt même de telles clauses en pratique.

C’est sans doute face à ce constat que l'article L. 145-41 du Code de commerce¹⁶ précise désormais que l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sont conditionnés à deux exigences (nouvelles) cumulatives :

la capacité du preneur à régler la dette locative ; et
la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

En guise de conclusion rappelons que la version antérieure de la loi SVE (adoptée en commission mixte paritaire le 18 juin 2025), visait à priver le bailleur de la possibilité de refacturer au locataire sa quote-part de taxe foncière (alors même que ce poste de charge locative n’était pas visé par l’article R. 145-35 du Code de commerce issu de la loi Pinel et listant les charges et impôts ne pouvant être imputés aux locataires commerciaux).

Cette idée n’est pas reprise dans la mouture finale de la loi SVE – sans doute en raison d’un texte concurrent, actuellement en cours d’élaboration, à savoir la proposition de loi n° 2331, déposée le 13 janvier 2026 et renvoyée à la Commission des affaires économiques, laquelle vise à limiter la refacturation de la taxe foncière à hauteur, au maximum, de la moitié de son montant total.

¹Rep. min. n°21155 : JO Sénat S 22 av. 2021, p. 2702 ; Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 11 janvier 2022, n° 20/01661 ; CA Paris 1 déc. 2021 n° 20/00194
²Définition du local commercial prévue par le nouvel l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : « Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. »
Définition du local artisanal prévue par le nouvel l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : « Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État**, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts. »
³Décret n° 2026-87 du 13 février 2026 portant modification de l’article R. 111-1 du Code de l’artisanat.
⁴Article L.121-1 du Code de commerce : « Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle. »
⁵Article L.110-1 du Code de commerce : « La loi répute actes de commerce : 1° Tout achat de biens meubles pour les revendre, soit en nature, soit après les avoir travaillés et mis en oeuvre ;
2° Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ;
3° Toutes opérations d'intermédiaire pour l'achat, la souscription ou la vente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou parts de sociétés immobilières ;
4° Toute entreprise de location de meubles ;
5° Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau ;
6° Toute entreprise de fournitures, d'agence, bureaux d'affaires, établissements de ventes à l'encan, de spectacles publics ;
7° Toute opération de change, banque, courtage, activité d'émission et de gestion de monnaie électronique et tout service de paiement ;
8° Toutes les opérations de banques publiques ;
9° Toutes obligations entre négociants, marchands et banquiers ;
10° Entre toutes personnes, les lettres de change ; 11° Entre toutes personnes, les cautionnements de dettes commerciales. »
⁶Nouvel article L.145-32-1 : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »
⁷L’article L.145-32-1 du Code de commerce est ajouté à la liste des dispositions visées par l'article L. 145-15 du même code, lequel énumère les dispositions statutaires pour lesquelles toute clause contraire encourt la sanction du réputé non écrit.
⁸Nouveaux alinéas de l’article L. 145 40 du Code de commerce : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145 32 1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail.

En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. »
⁹Texte adopté par la commission de l’Assemblée nationale en première lecture : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145 32 1, qu’elles soient versées ou fournies par des tiers, ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. »
¹⁰Voir notamment : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 7 décembre 2023, n° 21/15328 ; Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Février 2018 n° 16/07034
¹¹Voir notamment : Cour d'appel de Versailles, 12e chambre, 5 octobre 2023, n° 22/01012
¹²Voir sur ce point : Plafonnement de lIndice des Loyers Commerciaux ILC | DLA Piper – Gabriel Dalarun (août 2022)
¹³Voir notamment : Civ. 3e, 14 janv. 2016, no 14-24.681 ; Civ. 3e, 12 janv. 2022, no 21-11169
¹⁴Cour de cassation, Chambre civile 3, 1 juin 2022, 20-17.691 ; Civ. 3e, 19 juin 2025, no 23-18.853
¹⁵Nouvel article L. 145-38-1 : « Par dérogation à l’article L. 112 1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145 38 et L. 145 39 du présent code. »
¹⁶Nouveaux alinéas de l’article L. 145 41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° du de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.»