Alteração do regime de proteção e apoios a arrendatários

PRORROGAÇÃO DE PRAZOS DE SUSPENSÃO

A Lei n.º 75/A, de 30 de dezembro, prorroga desde 1 de janeiro de 2021 até 30 de junho de 2021, a suspensão dos seguintes prazos:

1. A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
2. A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
3. A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
4. O prazo de seis meses previsto para a restituição dos imóveis nos casos em que ocorra caducidade, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;
5. A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

A prorrogação da suspensão destes prazos até final de junho de 2021 só é mantida se o arrendatário (habitacional ou não habitacional) proceder ao pagamento, pontual e tempestivo, das rendas mensais referente ao período entre outubro de 2020 e junho de 2021.

NOVO REGIME EXCECIONAL PARA ARRENDATÁRIOS NÃO HABITACIONAIS

1. Prorrogação automática da suspensão



No arrendamento não habitacional a prorrogação dos prazos referidos no número anterior continuará a verificar-se nos casos em que o arrendatário continue abrangido e a beneficiar da moratória de pagamento de renda, nos termos do Regime Excecional (conforme artigo 8.º e novo artigo 8.º B da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril). Tratam-se dos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que continuem encerrados ou com a atividade suspensa por determinação legislativa ou administrativa.

2. Prorrogação do prazo de vigência do contrato



No arrendamento não habitacional de estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, contando-se desde o termo do prazo em vigor do contrato e mantendo-se, em qualquer caso, o contrato em vigor pelo prazo mínimo de seis meses após o levantamento da medida de encerramento.

A suspensão dos prazos acima referidos e a prorrogação do prazo de vigência do contrato cessam, a qualquer momento, nos seguintes casos:

1. Se o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas;
2. Se o arrendatário se constituir em mora no pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento (incluindo as que tiverem sido objeto de regime de diferimento).
3. Prorrogação do regime excecional de diferimento das rendas



Os arrendatários dos estabelecimentos que tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa, desde março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021 poderão voltar a diferir o pagamento das rendas vencidas em 2020 (cujo pagamento tenha sido diferido ao abrigo da Lei n.º 4-C/2020), nos seguintes termos:

1. O período de regularização do valor das rendas em dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023;
2. O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas (anos de 2022 e de 2023) e de igual valor, a serem pagas juntamente com o valor da renda do mês em causa.

Estes arrendatários poderão, ainda, requerer o diferimento do pagamento das rendas vencidas no ano de 2021, correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados (no ano de 2021), aplicando-se aquele mesmo regime (diferimento para pagamento nos anos de 2022 e de 2023).

Para poderem beneficiar deste novo regime os arrendatários devem comunicar tal facto ao senhorio, por carta registada com aviso de receção enviada até 20 de janeiro de 2021, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021.

Este novo regime excecional não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem no ano de 2021 de regime de redução da remuneração devida nos termos do contrato (conforme nova redação do artigo 10.º da Lei 4-C/2020).

4. Apoio a fundo perdido

A Lei n.º 75/A aprova (artigo 8.º-C) um novo regime de apoios a fundo perdido para os arrendatários que no ano de 2020 tiveram uma quebra de faturação. Determina-se o seguinte:

1. Se a quebra de faturação foi entre 25% e 40%, os arrendatários recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de EUR1.200,00 por mês:
2. Se a quebra de faturação foi superior a 40%, os arrendatários recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de EUR2.000,00 por mês.

ALARGAMENTO DO ÂMBITO DO REGIME EXCECIONAL

A Lei n.º 75/A também procedeu ao alargamento do seguinte (por alteração da Lei n.º 4-C/2020):

1. Nos requisitos exigidos para a aplicação do Regime Excecional, exige-se, de forma cumulativa: (i) a verificação de uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar (o que se mantém) e
2. a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário que é alterada para 30% (ao invés dos 35% anteriormente em vigor); ii. O senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas vencidas se o arrendatário, tendo diferido o pagamento da renda nos meses de abril a junho de 2020, não efetue o seu pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
3. A indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil, por atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que é possível o respetivo diferimento, não é exigível sempre que se verifique o disposto na alínea anterior ou se trate de arrendatários não habitacionais que estejam a beneficiar do regime do diferimento das rendas.

APOIOS FINANCEIROS AOS SENHORIOS

O Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro, revogou o regime de proteção dos senhorios de contratos de arrendamentos habitacionais nos termos do qual os senhorios podiam, anteriormente, pedir a proteção junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários.

APOIOS FINANCEIROS AOS ARRENDATÁRIOS HABITACIONAIS

A Lei 4-C/2020 tinha aprovado o regime de apoio aos arrendatários habitacionais, através de empréstimos a que poderiam aceder junto do IHRU. O Decreto-Lei n.º 106-A/2020 vem introduzir significativas alterações a estes empréstimos.

Este diploma alarga o âmbito dos arrendatários habitacionais que passam a poder ter acesso a apoio junto do IHRU, para o que devem comprovar a verificação de baixos rendimentos cuja taxa de esforço para o pagamento da renda seja ou se torne superior a 35% e inferior a 100%.

Por outro lado, os arrendatários habitacionais que tenham anteriormente obtido o apoio do IHRU sob a forma de empréstimo podem agora requerer que este empréstimo seja convertido na sua totalidade em comparticipação financeira não reembolsável (art. 5º). Os arrendatários habitacionais que ainda não requereram apoio junto do IHRU podem dar entrada com esse pedido, tendo, se cumprirem com os requisitos exigidos, acesso a esta mesma comparticipação financeira não reembolsável.

Para este efeito, o IHRU elaborará o regulamento com as condições de concessão destes apoios, o qual produzirá todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação.

Sem prejuízo do regulamento a ser elaborado, as referidas alterações preveem que o arrendatário que tenha acesso a este benefício deve apresentar, no prazo de 60 dias após a submissão do requerimento junto do IHRU, os comprovativos da quebra de rendimentos, podendo optar pela apresentação de declaração do próprio sob compromisso de honra ou de contabilista certificado, caso em que o apoio é atribuído sem verificação preliminar da quebra de rendimentos.

Os beneficiários que já tenham recebido qualquer valor ao abrigo desta comparticipação estão obrigados a restituí-lo caso não entreguem os comprovativos ou caso o IHRU verifique que que foram prestadas falsas declarações ou que exista erro na declaração sob compromisso de honra.

Por último, os beneficiários deste apoio financeiro devem remeter para o IHRU, com periodicidade trimestral, informação atualizada que comprove a quebra de rendimentos.

COMPARTICIPAÇÃO FINANCEIRA EM ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS

A aplicação do apoio em contratos de arrendamento habitacionais que venham a ser celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2021 será regulamentado por portaria.

Este regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.