Warum das neue vdp-Update keine Kehrtwende, sondern konsequente Linie ist

Mieterdienstbarkeiten sind kein neues Instrument. Neu ist allerdings, mit welcher Klarheit der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in seinem aktuellen Update vom November 2025 Position bezieht – insbesondere zu einer Frage, die die Praxis immer wieder beschäftigt hat:
Soll das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung wegen Formmängeln (§ 550 BGB, nun: Textform) dinglich abgesichert werden?

Die Antwort des vdp ist eindeutig – und dogmatisch konsequent: Nein.

Während Stimmen aus der Praxis immer wieder forderten, auch Kündigungen wegen Schrift‑ bzw. Textformmängeln in den Sicherungsumfang der Mieterdienstbarkeit einzubeziehen, lehnt der vdp eine solche Erweiterung ausdrücklich ab. Das Schriftformproblem – und erst recht das nun maßgebliche Textformerfordernis – verbleibt damit dort, wo es systematisch hingehört: in der Risikosphäre der Vertragsparteien.

Denn anders als Insolvenz (§ 111 InsO) oder Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG) handelt es sich bei § 550 BGB nicht um ein von außen auf das Mietverhältnis einwirkendes Risiko. Formmängel sind beherrschbar. Sie entstehen nicht schicksalhaft, sondern durch unzureichende Vertragsdokumentation – und können jederzeit durch formgerechte Nachholung vermieden werden. Genau deshalb sieht der vdp keine Veranlassung, dieses Risiko auf die dingliche Ebene zu verlagern.

Bemerkenswert ist dabei weniger der Ausschluss des § 550 BGB als solcher als vielmehr das Signal dahinter: Die Mieterdienstbarkeit soll kein Allzweckinstrument zur Absicherung sämtlicher Vertragsrisiken werden. Sie bleibt ein gezielt eingesetztes Sicherungsrecht für klar umrissene Ausnahmefälle – nicht mehr, aber auch nicht weniger. Für Immobilieninvestoren bzw. für Asset Manager bedeutet dies, dass auch aus den vorgenannten Gründen der Textform-Compliance im Mietvertragsmanagement eine immense Bedeutung zugemessen werden sollte.

Im Übrigen hält das Update an den bekannten Eckpfeilern fest:

• Höchstbetrag nach § 882 BGB statt kapitalisierter Jahresmiete,
• klare dingliche Aufhebungsgründe (oder Treuhandlösung),
• strikte Trennung zwischen dinglichem Nutzungsrecht und schuldrechtlichem Entgelt,
• keine Abstriche bei der Bewertungssystematik.

Der vdp reagiert auf neue gesetzliche Rahmenbedingungen (Stichwort: Textform), ohne bewährte Grundsätze preiszugeben. Das schafft Rechtssicherheit – nicht nur im Grundbuch, sondern vor allem in der Finanzierungs‑ und Bewertungspraxis.

Das Update ist weniger Reform als Präzisierung. Wer versucht, über die Mieterdienstbarkeit auch Formmängel „mitzusichern“, läuft Gefahr, ein präzises Instrument zu überdehnen. Der vdp setzt stattdessen auf saubere Vertragsgestaltung statt auf dingliche Risikoverlagerung. Das ist unbequem, aber überzeugend.