Logistik zwischen Effizienz und Resilienz – warum Sicherheit zunehmend zum Investmentkriterium wird

Das Thema „Defense & Logistik“ gewinnt derzeit deutlich an Bedeutung. Diskussionen über Sondervermögen, industrielle Resilienz und strategische Infrastruktur prägen zunehmend auch die Immobilienwirtschaft.

Dabei stellt sich aus Sicht von Investoren und Marktteilnehmern jedoch eine zentrale Frage:

Entsteht hier tatsächlich eine neue institutionelle „Defence Assetklasse“ – oder verändert sich vielmehr die Bewertungs- und Investitionslogik bestehender Logistik- und Industrieimmobilien?

 

Von Effizienz zu Resilienz

Über viele Jahre wurde der Logistikmarkt vor allem durch Effizienz geprägt:
Just-in-Time, globale Optimierung und maximale Flächeneffizienz bestimmten die Anforderungen an Standorte und Lieferketten.

Heute verschiebt sich diese Perspektive zunehmend.

Themen wie Resilienz, Redundanz, Versorgungssicherheit, Friend-Shoring, KRITIS, Dual-Use-Strukturen und strategische Autonomie gewinnen erheblich an Bedeutung.

Die entscheidende Frage lautet daher immer häufiger nicht mehr nur:

„Wo kann möglichst effizient produziert und distribuiert werden?“

Sondern vielmehr: „Welche Assets, Lieferketten und Standorte bleiben auch unter Krisenbedingungen funktionsfähig?“

Damit verändert sich die Rolle von Logistik und Infrastruktur grundlegend. Logistik wird zunehmend nicht mehr nur als Effizienzthema verstanden, sondern als Teil europäischer Sicherheits- und Resilienzarchitektur.

 

Industrielle Transformation verändert die Nachfrageprofile

Parallel zur geopolitischen Neuordnung verändert sich bereits die industrielle Landschaft Europas.

Unternehmen aus klassischen Industrien prüfen neue Defence- und Dual-Use-Geschäftsmodelle. Gleichzeitig entstehen neue technologieorientierte Unternehmen an der Schnittstelle von Software, KI, Sensorik, Raumfahrt und Sicherheit.

Diese Entwicklungen führen zu neuen Anforderungen an:

• Logistik,
• Energieversorgung,
• industrielle Standorte,
• Datennetze
• und resiliente Lieferketten.

Dadurch verändert sich auch die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien.

Der entscheidende Punkt ist dabei aus unserer Sicht: Der Defence-Sektor schafft möglicherweise keine vollständig neue Immobilienklasse – verändert aber die Anforderungen an bestehende Logistik- und Industrieprodukte fundamental.

 

Sicherheit als Standortfaktor

Sicherheits- und Resilienzkriterien spielen zunehmend auch auf Asset-Ebene eine Rolle.

In der Praxis treten verstärkt Fragestellungen auf wie:

• Sicherheits- und Zugangskonzepte,
• Cyber- und Datensicherheit,
• Investitionskontrolle,
• Anforderungen an Eigentümer- und Nutzerstrukturen,
• Exitfähigkeit,
• Drittverwendbarkeit sowie
• regulatorische Resilienz Anforderungen.

Hinzu kommen steigende Anforderungen im Bereich Energieversorgung und Versorgungssicherheit.

Themen wie Netzkapazität, Redundanz, Notstromfähigkeit, Truck Charging, Batteriespeicher und belastbare Energieinfrastruktur werden zunehmend Teil der Standort- und Investmentbewertung.

Gerade im KRITIS-Umfeld verschwimmen dabei zunehmend die Grenzen zwischen digitaler und physischer Sicherheit.

Das neue KRITIS-Dachgesetz verstärkt diese Entwicklung zusätzlich. Betreiber kritischer Infrastruktur müssen künftig nicht nur IT-Sicherheit, sondern zunehmend auch die physische Widerstandsfähigkeit ganzer Standorte mitdenken. Sicherheit wird dadurch zunehmend zum Standortfaktor. Und Resilienz zunehmend zum Investmentkriterium.

 

Kapitalmarktlogik und Sicherheitslogik sind nicht immer deckungsgleich

Trotz der hohen Aufmerksamkeit für „Defense“ spricht aus unserer Sicht derzeit vieles dagegen, dass kurzfristig ein vollständig neues institutionelles Immobiliensegment entsteht.

Denn institutionelle Immobilienmärkte funktionieren grundsätzlich über:

• Offenheit,
• Fungibilität,
• internationale Kapitalmobilität
• und flexible Exitfähigkeit.

Sicherheitskritische Infrastruktur folgt dagegen häufig einer anderen Logik: staatliche Kontrolle, regulatorische Steuerbarkeit, eingeschränkte Eigentümerkreise, Sicherheitsfreigaben und strategische Souveränität gewinnen an Bedeutung.

Hinzu kommt, dass sicherheitsnahe Märkte häufig von:

• Geheimschutz,
• eingeschränkter Transparenz,
• langen Zertifizierungsprozessen
• und hohen regulatorischen Eintrittsbarrieren

geprägt sind.

Gerade für neue Marktteilnehmer ist der Zugang daher oft deutlich schwieriger, als es die aktuelle öffentliche Diskussion teilweise vermuten lässt.

 

Wo institutionelle Investitionspotenziale entstehen könnten

Die eigentlichen institutionellen Chancen dürften daher weniger im hochsensiblen Kernbereich klassischer Verteidigungsinfrastruktur liegen.

Potenzial könnte vielmehr insbesondere dort entstehen, wo Logistik, Dual-Use, resiliente Lieferketten, industrielle Transformation, Energieversorgung und zivilschutznahe Infrastruktur

zusammenlaufen.

Gerade in diesen Bereichen dürfte die Mobilisierung privaten Kapitals künftig eine größere Rolle spielen als im hochkritischen Kernbereich staatlicher Sicherheitsinfrastruktur.

Die eigentliche Veränderung liegt daher möglicherweise nicht in der Entstehung einer neuen Assetklasse, sondern in der schrittweisen Sicherheitsaufladung bestehender Logistik- und Industriemärkte.

Die Diskussion darüber dürfte die Immobilien- und Infrastrukturbranche in den kommenden Jahren intensiv begleiten.